Methodik: Wie unser Rechner funktioniert

Das Grundprinzip - Vermögen gegen Vermögen

Der Rechner stellt zwei Vermögensverläufe über deinen Betrachtungszeitraum gegeneinander. Im Kauf-Szenario entsteht Vermögen aus Wertsteigerung der Immobilie und der getilgten Restschuld. Im Miet-Szenario bleibt das Eigenkapital im Kapitalmarkt und verzinst sich dort; Differenzbeträge zwischen Kauf-Annuität und Kaltmiete wandern zusätzlich ins Depot.

Das Ergebnis ist explizit kein Ratenkostenvergleich, sondern ein Endvermögens-Vergleich. Wer 20 Jahre lang Eigenkapital aufbaut, vergleicht das mit 20 Jahren Kreditzins, Wertsteigerung und Tilgungsverlauf - nur so wird der Vergleich fair und vollständig.

Die Rechenformeln

Alle Formeln stammen direkt aus der Berechnung in src/components/Rechner/calculate.ts und sind damit öffentlich nachprüfbar. Wir zeigen sie hier als lesbaren Pseudocode mit den Variablennamen aus dem Eingabe-Formular.

Kaufnebenkosten und Darlehen

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei festen Anteilen des Kaufpreises zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar plus Grundbuch und Maklercourtage. Daraus ergibt sich das benötigte Darlehen.

Ist das Eigenkapital größer als die Gesamtkosten, wird das Darlehen auf null geklemmt - der Rechner finanziert keine negativen Kreditbeträge.

Annuität und Tilgungsverlauf

Die jährliche Annuität ist die Summe aus Sollzins- und Tilgungsanteil, gerechnet auf das Anfangsdarlehen. Sie bleibt nominal konstant über die Laufzeit; der Zinsanteil sinkt monatlich, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.

Die Berechnung erfolgt monatlich präzise berechnet, nicht auf Jahresebene gerundet. Wird das Darlehen während der Laufzeit volltilgt, fallen ab dem Jahr ohne Restschuld keine weiteren Zinsen an.

Vermögen im Kauf-Szenario

Das Endvermögen Kauf besteht aus dem aktuellen Immobilienwert abzüglich der verbleibenden Restschuld, plus einem möglichen Differenz-Depot.

Das Depot-Kauf entsteht nur in bestimmten Konstellationen: Wenn die Kaltmiete in einem Jahr höher ist als die Summe aus Zinsen und Instandhaltung, wandert die Differenz auch beim Käufer ins Depot. Das passiert in Niedrig-Zins-Phasen oder spät im Tilgungsverlauf, wenn der Zinsanteil schon klein geworden ist.

Vermögen im Miet-Szenario mit Differenzsparplan

Im Miet-Szenario startet das Eigenkapital sofort im Depot und wächst dort mit der angenommenen Kapitalmarkt-Rendite. Liegt die Summe aus Zinsen und Instandhaltung in einem Jahr über der jährlichen Kaltmiete, fließt die Differenz zusätzlich ins Depot.

Die Zinsen sind die wirklichen Kosten des Kaufens - die Tilgung ist Sparen, kein Kostenfaktor. Deshalb fließt nur die Differenz aus Zinsen plus Instandhaltung gegen Kaltmiete in den Differenzsparplan, nicht die volle Annuität.

Break-Even mit linearer Interpolation

Der Break-Even ist das Jahr, in dem das Vermögen Kauf erstmals das Vermögen Miete einholt. Da der Wechsel selten genau auf einem Jahresende passiert, interpoliert der Rechner linear zwischen dem letzten Mieter-Vorsprung und dem ersten Käufer-Vorsprung.

Dieser Bruchteil-Wert ist bewusst eine Näherung - der Punkt zwischen zwei Jahresenden ist nicht so präzise, wie die Nachkommastelle suggeriert. Wir runden im Display deshalb auf eine Dezimalstelle.

Eine ausführliche Herleitung des Break-Even-Punktes mit Sensitivitäts-Tabelle und den fünf Stellschrauben findest du im Ratgeber-Artikel Break-Even Mieten vs. Kaufen erklärt.

Beispielrechnung mit den Standard-Defaults

Mit den Default-Werten (450.000 Euro Kaufpreis, 100.000 Euro Eigenkapital, 3,7 Prozent Sollzins, 2,5 Prozent Tilgung, 1,5 Prozent Wertsteigerung, 1,0 Prozent Instandhaltung, 1.500 Euro Kaltmiete, 6,0 Prozent Kapitalrendite, 20 Jahre Laufzeit) rechnet sich Jahr 1 wie folgt durch.

Im ersten Jahr liegt der Mieter um rund 37.800 Euro vorne. Das ist die noch nicht verdaute Kaufnebenkosten-Hypothek von 47.565 Euro, gemildert durch den ersten Tilgungsanteil und die Wertsteigerung. Erst über die nächsten Jahre dreht sich das Bild durch fortschreitende Tilgung, Wertsteigerung und schrumpfenden Zinsanteil.

Default-Werte und ihre Begründung

Wir setzen die Standardwerte auf bewusst konservative Mittelwerte. Wer auf der Seite landet, soll nicht mit einer Pseudo-Optimismus-Rechnung verführt werden, sondern mit Werten, die im historischen Bandbreite gut belegt sind und eher am unteren Rand realistisch liegen.

Wertsteigerung 1,5 Prozent nominal

Default: 1,5 % nominal pro Jahr. Das liegt am unteren Ende der Bandbreite, die Bundesbank- und BIZ-Langfristdaten 1970-2024 für selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland zeigen. Nominal lagen die Wertsteigerungen langfristig bei rund 2,0 Prozent, real (nach Inflation) nahezu null.

Der Boom 2010-2022 mit teilweise 5-7 Prozent jährlich ist historisch eine Ausnahme, nicht die Norm. Wir nehmen 1,5 Prozent als Default, weil das Risiko nach unten asymmetrisch ist: ein deutlicher Rückgang ist seltener als längere Plateau-Phasen.

Kapitalrendite 6,0 Prozent brutto

Default: 6,0 % brutto pro Jahr. Der MSCI World Net Return EUR hat über 25 Jahre (2000-2025) eine Rendite von rund 6,12 Prozent erzielt - siehe das aktuelle MSCI Factsheet vom 31.03.2026.

Der Default bezieht sich bewusst auf brutto, ohne Abzug von Abgeltungsteuer (26,375 Prozent inklusive Soli) und 30-prozentiger Teilfreistellung für Aktienfonds. Wer netto rechnen möchte, kann die Rendite manuell auf rund 4,9 Prozent absenken - der Differenzsparplan-Effekt bleibt bestehen, der Vorsprung des Mieters wird aber kleiner.

Die Tiefenrechnung der ETF-Alternative - Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung, Sparplan-Mechanik und historische MSCI-World-Renditen - steht im Ratgeber-Artikel Mieten + ETF-Sparplan oder kaufen?.

Sollzins 3,7 Prozent

Default: 3,7 % effektiv pro Jahr. Das ist der Marktdurchschnitt für 10-Jahres-Festzins-Hypotheken nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik, Stand April 2026. Der 10-Jahres-Topzins für sehr solvente Schuldner liegt bei 3,29 bis 3,79 Prozent, der Marktdurchschnitt bei 3,69 bis 3,90 Prozent.

Wer Top-Konditionen bekommt (über 20 Prozent Eigenkapital, sehr gute Bonität, gefragte Lage), kann auf 3,3 Prozent runter. Wer mit weniger Eigenkapital oder schlechterer Lage finanziert, sollte eher 3,9 bis 4,2 Prozent einsetzen.

Tilgung 2,5 Prozent

Default: 2,5 % Anfangstilgung pro Jahr. Das ist die heute branchenübliche Mindesttilgung in der Beratungspraxis für 10-Jahres-Festzins- Konstellationen. In Niedrig-Zins-Phasen (etwa 2020) wurden 1,0 Prozent Tilgung häufig akzeptiert; bei Zinsen über 3 Prozent ist 2,5 Prozent der konventionelle Mindeststandard.

Mit 2,5 Prozent Tilgung und 3,7 Prozent Zins dauert die Volltilgung rechnerisch rund 32 Jahre. Höhere Tilgungen verkürzen die Laufzeit und reduzieren die kumulierten Zinsen, sind in der Standard-Konfiguration aber selten ohne Sondertilgungsoptionen erreichbar.

Instandhaltung 1,0 Prozent vom Kaufpreis

Default: 1,0 % des Kaufpreises pro Jahr. Das ist die untere Grenze des im Markt gängigen Bereichs. Die Peterssche Formel ergibt rechnerisch rund 1,3 Prozent der Herstellungskosten über 80 Jahre, der Verband Privater Bauherren empfiehlt 0,8 bis 1,0 Prozent vom Kaufpreis als Faustregel für Selbstnutzer.

Der Default deckt Hausgeld und Rücklage in einer Eigentümergemeinschaft sowie kontinuierliche Instandhaltung beim Einfamilienhaus. Bei älteren Gebäuden über 30 Jahre realistischer 1,5 Prozent, bei Neubauten unter 10 Jahre eher 0,5 bis 0,8 Prozent.

Mietsteigerung 2,0 Prozent pro Jahr

Default: 2,0 % pro Jahr. Das liegt zwischen dem Bestandsmieten-Wachstum (2,1 Prozent laut Destatis Verbraucherpreisindex 2025) und dem Wachstum der Neuvertragsmieten (3,9 bis 4,7 Prozent laut empirica Q1 2026 und vdp Q4 2025).

Wir wählen den Bestandswert, weil die meisten Mieter bleiben. Wer mit Umzug in den nächsten Jahren rechnet, sollte 3 bis 4 Prozent einsetzen, weil der Mietspread zwischen Bestand und Neuvertrag in Wachstumsregionen 30 bis 46 Prozent erreicht hat.

Kaufnebenkosten - GrESt, Notar, Maklercourtage

Defaults im Detail-Akkordeon: GrESt 5,0 Prozent, Notar plus Grundbuch 2,0 Prozent, Maklercourtage 3,57 Prozent. Die Grunderwerbsteuer reicht je nach Bundesland von 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein) - siehe Bundesfinanzministerium. Unser Default 5,0 Prozent ist ein konservativer Mittelwert; das Bundesland-Dropdown im Rechner setzt die korrekten Sätze automatisch.

Notar plus Grundbuch sind bundeseinheitlich geregelt und liegen bei 1,5 bis 2,0 Prozent. Die Maklercourtage von 3,57 Prozent bezieht sich auf den Käufer-Anteil nach dem Halbteilungsprinzip gemäß § 656c BGB, gültig seit Dezember 2020 - und nur, wenn ein Makler beauftragt wird.

Was der Rechner nicht modelliert

Fünf Bereiche bleiben bewusst außerhalb der Berechnung - sie hängen zu stark vom Einzelfall ab oder sind nicht vorhersehbar.

• Steuern individuell: Abgeltungsteuer auf ETF-Erträge, Kirchensteuer, Soli, Werbungskosten beim späteren Vermieten. Wir rechnen ETF-Rendite brutto, nicht netto - das macht den Differenzsparplan rechnerisch leicht zu optimistisch zugunsten der Mieterseite.
• Förderungen: KfW-Programme (zum Beispiel KfW-300 Wohneigentum für Familien), Wohn-Riester, Hessengeld bis 10.000 Euro je Käufer, Bayern- und Sachsenförderung. Diese Programme verbessern das Endvermögen Kauf spürbar - prüfe sie individuell.
• Lebenssituation: Jobwechsel, Familienplanung, Pflege, Trennung. Diese Ereignisse kippen jede langfristige Rechnung. Wer sich nicht sicher ist, ob er 12 bis 15 Jahre bleibt, sollte den Break-Even als harte Untergrenze verstehen, nicht als bequemen Richtwert.
• Anschlussfinanzierung: Nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung muss neu finanziert werden. Wir nehmen den Sollzins als konstant über die gesamte Laufzeit an, was bei steigenden Zinsen optimistisch und bei fallenden konservativ ist.
• Black Swans: Außergewöhnliche Reparaturen wie Dachstuhlsanierung, struktureller Leerstand in schrumpfenden Regionen, Marktverwerfungen. Diese Risiken sind real, aber in keiner Modellrechnung sauber abzubilden.

Der Rechner liefert eine belastbare Zahlenbasis - keine vollständige Lebensplanung. Für die konkrete Entscheidung passt eine Honorarberatung; unsere Modellrechnung ist die Grundlage, auf der diese Beratung stattfinden kann.

Quellen im Überblick

Die folgende Tabelle listet alle externen Datenquellen, die in Defaults und Methodik einfließen, mit dem aktuellen Stand der zitierten Werte.