Mieten + ETF-Sparplan oder kaufen?

Mieten und gleichzeitig das Eigenkapital in Aktien investieren - das klingt für viele nach einem Trostpreis. Die Zahlen erzählen eine andere Geschichte: Wer konsequent die Kostendifferenz zwischen Miete und Kaufnebenkosten in einen ETF-Sparplan leitet, baut Vermögen auf einem Pfad auf, der dem Immobilienerwerb über viele Zeiträume mindestens ebenbürtig ist. Ob die ETF-Strategie vorne liegt, entscheidet sich weniger am Kaufpreis selbst als an drei Parametern, die im Alltag oft unterschätzt werden: dem Kaufpreis-Miet-Faktor, dem geplanten Anlagehorizont und der Steuerbelastung auf Kapitalerträge.

Auf einen Blick

• Wer mietet und das Eigenkapital statt im Haus in einem ETF-Sparplan anlegt, baut Vermögen genauso systematisch auf wie ein Käuferpaar - nur ohne Klumpenrisiko und mit höherer Liquidität.
• Der Vergleich kippt stärker durch Steuern und Kaufnebenkosten als die meisten erwarten: 8 bis 12 Prozent Nebenkosten beim Kauf plus Abgeltungsteuer mit 30-prozentiger Teilfreistellung verschieben den Break-Even oft um mehrere Jahre.
• Welche Strategie vorne liegt, hängt von deinen konkreten Zahlen ab - unser Rechner stellt beide Pfade fair gegenüber und zeigt dir das Break-Even-Jahr in deiner Situation.

Wie der Vergleich funktioniert - Methodik und Modell

Die häufigste Fehlerquelle im Mieten-vs.-Kaufen-Vergleich ist der Monatsraten-Vergleich: Kreditrate gegen Miete. Das greift zu kurz. Endvermögen gegen Endvermögen vergleichen - also den Nettowert des Hauses nach 20 Jahren auf der einen Seite gegen das angewachsene ETF-Depot auf der anderen.

Das Herzstück des Modells ist die gleiche Sparlogik für beide Seiten: Wer die günstigere Option wählt, kann die Kostendifferenz anlegen. Ist Kaufen teurer als Mieten, fließt die Differenz ins Mieter-Depot. Ist Kaufen günstiger, investiert der Käufer die Differenz ebenfalls. Beide Haushalte starten mit demselben monatlichen Cashflow - kein Vorteil für eine Seite. In unserem Rechner setzen wir genau diese Logik um, dokumentiert in der Methodik-Seite.

Drei Parameter bestimmen das Ergebnis dominant:

Kaufpreis-Miet-Faktor

Der Kaufpreis-Miet-Faktor (KMF) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Bei einem KMF über 28 braucht der Käufer typischerweise mehr als 20 Jahre, bis sein Nettovermögen das des Mieters mit ETF-Depot überholt. Bei einem KMF unter 22 kippt die Rechnung oft schon nach 12 bis 15 Jahren. In deutschen A-Städten liegen KMF-Werte von 30 bis 45 keine Seltenheit mehr - das verschiebt den Break-Even in der Simulation deutlich.

Anlagehorizont

Die Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises müssen erst durch Wertsteigerung und gesparte Miete hereingeholt werden - unter 15 Jahren lohnt Kaufen kaum, weil der Käufer netto selten gleichziehen kann.

Eigenkapitalhöhe

Das Eigenkapital ist bei dieser Entscheidung keine neutrale Größe. Als Immobilienkäufer ist es gebunden - als ETF-Anleger arbeitet es vom ersten Tag an im Depot. Diese Opportunitätskosten fließen im Modell direkt ein: Der Mieter startet mit dem Eigenkapital als Depotstartwert.

Das Eigenkapital als ETF-Startkapital - Opportunitätskosten konkret

Wer 80.000 Euro Eigenkapital im Haus bindet, verzichtet auf die Kapitalerträge, die dieses Geld im Depot erwirtschaftet hätte. Bei 6 Prozent nominaler Bruttorendite entgehen dem Käufer im ersten Jahr rund 4.800 Euro - das sind 400 Euro im Monat allein durch den Verzicht auf die Anlage des Eigenkapitals.

Über 20 bis 25 Jahre wird der Zinseszins besonders wirkungsvoll:

Tabelle: Depotentwicklung nach Startkapital bei unterschiedlichen Renditeannahmen (nominal, vor Steuern)

Der Mieter behält sein Vermögen im Depot - gebunden im Sachvermögen ist es der Käufer, der auf die Kapitalerträge verzichtet. Hinzu kommt das Klumpenrisiko: Der Käufer setzt 100 Prozent seines Vermögens auf einen einzigen Sachwert in einer einzigen Region. Das ETF-Depot verteilt das Risiko auf Tausende Unternehmen weltweit.

Eine wichtige Einschränkung: Dieser Rechenrahmen setzt voraus, dass du die Differenz zwischen Miet- und Kaufkosten tatsächlich monatlich investierst. Wer das Geld stattdessen konsumiert, hat keinen Vergleich mehr - sondern einen Verlust.

ETF-Steuern in der Praxis - Abgeltungsteuer, Teilfreistellung, Pauschbetrag

Wer ETFs in Deutschland hält, zahlt Steuern auf Kursgewinne und Ausschüttungen. Das wissen die meisten. Teilfreistellung senkt die Steuerlast erheblich: Statt 26,375 Prozent greift nur ein effektiver Satz von 18,46 Prozent.

Wie die Teilfreistellung rechnet

Auf Erträge aus Aktienfonds (mind. 51 Prozent Aktienanteil) bleiben 30 Prozent steuerfrei. Das bedeutet: Die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent wirkt nur auf 70 Prozent des Bruttowertzuwachses. Der effektive Steuersatz auf den Gesamtertrag beträgt damit effektiv 18,46 Prozent (26,375 Prozent x 70 Prozent) - statt der 26,375 Prozent, die ohne Teilfreistellung fällig wären.

Tabelle: Netto-Rendite nach Steuern bei Aktienfonds-ETF (ohne Kirchensteuer, Buy-and-Hold)

Sparer-Pauschbetrag nutzen

1.000 Euro pro Person und Jahr (2.000 Euro für Verheiratete) sind seit 2023 steuerfrei - ein Vorteil besonders in den frühen Sparjahren, wenn das Depot noch klein ist. Wer am Anfang nur 500 Euro monatlich spart, wird in den ersten zwei bis drei Jahren kaum mehr als 1.000 Euro Kapitalertrag erzielen und zahlt in dieser Zeit keine Steuer.

Vorabpauschale bei thesaurierenden ETFs

Thesaurierende ETFs schütten Erträge nicht aus, reinvestieren sie stattdessen. Damit greift seit 2018 die Vorabpauschale: Das Finanzamt berechnet jährlich einen fiktiven Basisertrag (Basiszins 2026: 3,20 Prozent laut BMF-Schreiben vom 13.01.2026) und besteuert ihn. Kein Schock-Moment, aber du musst für die Vorabpauschale Liquidität bereithalten - sie wird vom Verrechnungskonto abgebucht.

Selbst genutztes Wohneigentum bleibt beim Verkauf nach zwei Jahren Selbstnutzung steuerfrei - diesen Steuervorteil hat das ETF-Depot nicht.

Hinweis: Diese Angaben ersetzen keine Steuerberatung. Dein persönlicher Steuersatz, Kirchensteuer und weitere Faktoren können das Ergebnis verschieben - prüfe das mit deiner Steuerberatung.

Asset-Allocation für den Mieter-Sparplan - welcher ETF-Typ passt?

Wir geben hier keine Produktempfehlungen im Sinne von Wertpapierberatung. Was wir erklären können: konzeptionell passende ETF-Kategorien für diesen Anwendungsfall und warum.

Der Einstiegspunkt: breit gestreute Welt-Aktienindizes

Für einen Anlagehorizont von 15 oder mehr Jahren sprechen breit gestreute Welt-Aktienindizes als Basis. Der MSCI World umfasst rund 1.500 Unternehmen aus 23 Industrieländern mit einem USA-Anteil von etwa 71 Prozent (Stand 2026). Der MSCI ACWI (All Country World Index) ergänzt Schwellenländer mit etwa 10 Prozent Gewicht - für Horizonte jenseits von 20 Jahren eine sinnvolle Erweiterung, aber keine Pflicht.

Eine Schwellenländer-Beimischung von 10 bis 20 Prozent erhöht die erwartete Langfristrendite auf Kosten höherer Schwankungen. Für Anleger mit einem stabilen langen Horizont eine Option - aber nur, wenn du Kurskorrekturen aussitzen kannst, ohne zu verkaufen.

Ausschüttend oder thesaurierend?

Thesaurierend ist für den maximalen Zinseszins beim Depot vorzuziehen, weil Erträge sofort reinvestiert werden. Ausschüttend kann sich lohnen, wenn du den Sparer-Pauschbetrag jährlich voll ausschöpfen möchtest - bei kleinen Depots in frühen Jahren ein echter Steuervorteil.

Kosten im Blick behalten

Typische TER großer Welt-ETFs liegt zwischen 0,07 und 0,20 Prozent pro Jahr - das ist relevant: 0,20 Prozent TER über 25 Jahre senken dein Endvermögen gegenüber 0,07 Prozent TER um mehrere Tausend Euro. Einmalige Überprüfung lohnt sich.

Keine Einzelaktien, keine Sektor-ETFs, keine gehebelten Produkte für diesen Anwendungsfall. Das wäre kein Vermögensaufbau mehr, sondern Spekulation - Stabilität hat hier Vorrang.

Sparplan-Mechanik - wie der Cost-Average-Effekt dein Depot stabilisiert

Der Cost-Average-Effekt ist kein Mythos, aber auch kein Zaubermittel. Was er tatsächlich leistet: Wer monatlich einen festen Betrag investiert, kauft bei niedrigen Kursen mehr Anteile und bei hohen Kursen weniger - der Einstiegspreis glättet sich über die Zeit. Wer 2022 während des Bärenmarkts einfach weitergekauft hat, profitierte 2023 und 2024 überproportional.

Für den Mieter besonders relevant

Die Sparrate ergibt sich automatisch aus dem Vergleich: Ist deine monatliche Miete günstiger als die hypothetische Kreditrate plus Nebenkosten eines vergleichbaren Kaufobjekts, fließt die Differenz ins Depot. Das ist keine willkürliche Zahl - sie ergibt sich direkt aus dem Vergleich, den unser Rechner für deine Situation ausrechnet.

Flexibilität als echter Vorteil

Ein ETF-Sparplan kann pausiert, erhöht oder gesenkt werden. Ein Immobilienkredit nicht. Wer seinen Job verliert, in eine Krise gerät oder umziehen muss, kann den Sparplan anpassen. Die Flexibilität hat einen echten Geldwert - sie senkt das Risiko, in einer Drucksituation zu verkaufen oder in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Der Mindesthorizont für diese Strategie liegt bei 15 Jahren. Darunter ist das sogenannte Sequenzrisiko real: Wer kurz vor dem geplanten Entnahmedatum in einen heftigen Kurseinbruch gerät, hat keine Zeit mehr, auf Erholung zu warten. Unter 10 Jahren Horizont ist ein reiner ETF-Sparplan für den Immobilien-Ersatz kein geeignetes Instrument - dann sollte ein größerer Anteil in sicherere Anlageformen fließen.

Renditevergleich mit Zahlen - was die historischen Daten zeigen

Der MSCI World liefert über die längste verfügbare Vergleichsperiode von 25 Jahren (Dezember 2000 bis März 2026) eine Rendite von 6,12 Prozent pro Jahr in Euro - das ist die offizielle Zahl aus dem MSCI-Factsheet vom 31.03.2026. In unserem Rechner verwenden wir 6,0 Prozent als Brutto-Default, was diesem langfristigen Konsensband entspricht.

Nach deutschen Steuern (Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung) und typischer TER von 0,15 Prozent verbleiben rund 4,7 bis 4,9 Prozent netto als realistische Planungsgröße - das ist der Wert, der im Vermögensvergleich zählt.

Auf der Gegenseite: Immobilien haben in Deutschland über die lange Reihe von 1970 bis 2024 nominale Wertsteigerungen von rund 2,0 Prozent pro Jahr geliefert - real, nach Abzug der Inflation, waren es laut Bundesbank und BIZ nur etwa 0,1 Prozent. Der Boom 2010 bis 2022 war atypisch - unser Rechner-Default von 1,5 Prozent schützt vor überzogenen Prognosen.

Tabelle: Endvermögen nach 20 Jahren, Mieter mit ETF vs. Käufer - drei Szenarien bei Startkapital 80.000 Euro

Das Ergebnis ist parameterabhängig - eine Garantie gibt es nicht für keines der drei Szenarien. Eine pauschale Aussage "ETF schlägt Immobilie immer" gibt es nicht. Was du siehst: Im Basis-Szenario liegt der Mieter leicht vorne - aber sobald die Wertsteigerung der Immobilie steigt oder die ETF-Rendite sinkt, dreht sich das Bild. Genau dafür ist der Rechner zum Mieten vs. Kaufen da: deine konkreten Eingaben, dein Ergebnis.

Wann rechnet sich welche Strategie?

Die ehrliche Antwort: Es gibt kein universelles Urteil. Aber es gibt Profile, bei denen die Tendenz klar ist.

Wann die ETF-Strategie vorne liegt

Kaufpreis-Miet-Faktor über 28, geplanter Verbleib unter 15 Jahren, hohes Eigenkapital, wichtige Jobmobilität. Wer in einer deutschen A-Stadt mit KMF 35 kauft und dort 20 Jahre wohnen bleiben will, muss wissen, dass der Rechner-Break-Even unter Basis-Annahmen bei 22 bis 25 Jahren liegt. Wer früher auszieht, verliert.

Das Profil des ETF-Sparers: ein akademisches Paar in München oder Berlin ohne Kinder, mit gutem Einkommen, ETF-Routine und offener Karriereplanung. Die Bundesbank-Daten (PHF 2023) zeigen, dass dieser Haushaltstyp typisch 60.000 bis 250.000 Euro Eigenkapital hält - genug, um einen wirkungsvollen Sparplan zu starten.

Wann Kaufen vorne liegt

Kaufpreis-Miet-Faktor unter 22, geplanter Verbleib über 20 Jahre, Familie mit Kindern, Wunsch nach Gestaltungsfreiheit. In B- und C-Städten und im ländlichen Raum - mit KMF-Werten zwischen 18 und 26 und Mietrenditen von 5 bis 8 Prozent - liegt der Break-Even oft bei 8 bis 14 Jahren. Wer dort dauerhaft bleiben will, hat eine klare Kaufrechnung.

Die Grauzone KMF 22 bis 28

Bei einem KMF zwischen 22 und 28 hängt das Ergebnis stark von Einzelparametern ab - der Mietsteigerung, der ETF-Rendite und deiner persönlichen Präferenz. Hier ist kein pauschales Urteil möglich - hier ist der Rechner das einzig sinnvolle Werkzeug.

Ein echter Risikopunkt für die ETF-Strategie: Kurskorrekturen von 40 bis 57 Prozent sind bei Welt-ETFs historisch dokumentiert, zuletzt in der Finanzkrise 2007 bis 2009. Wer in dieser Phase verkauft - aus Panik oder Geldnot - realisiert den Verlust dauerhaft. Die Immobilie ist illiquider, aber in kurzen Krisen auch wertstabiler.

Mieten + ETF oder kaufen? Die Antwort liegt in deinen Zahlen

Beide Strategien funktionieren - der ETF-Sparplan ist eine eigenständige Vermögensstrategie, kein Trostpreis für alle, die nicht kaufen können oder wollen, sondern ein Pfad mit anderen Risiken, anderer Liquidität und anderen Steuermechanismen.

Der Vergleich wird nicht durch ein pauschales "ETF ist besser" entschieden, sondern durch den Kaufpreis-Miet-Faktor, die Kaufnebenkosten und den Zeithorizont. Wer in einer A-Stadt mit KMF 35 kauft, braucht 25 oder mehr Jahre, damit Kaufen rechnerisch vorne liegt - wer das weiß und trotzdem kauft, entscheidet sich bewusst. Wer es nicht weiß, riskiert eine böse Überraschung beim Auszug.

Trag deine konkreten Zahlen in den Rechner für Mieten vs. Kaufen ein und sieh, in welchem Jahr der Kauf in deiner persönlichen Konstellation vorne liegt.

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Häufige Fragen zu Mieten plus ETF-Sparplan

Hier findest du Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um den ETF-Sparplan als Alternative zum Immobilienkauf.

Wie viel ETF-Rendite brauche ich, damit Mieten besser ist als Kaufen?

Das hängt von deinem Kaufpreis-Miet-Faktor und den Kaufnebenkosten ab. Bei KMF 30 und 10 Prozent Nebenkosten reichen dem Mieter langfristig rund 4 Prozent netto aus - das ist historisch gut erreichbar, aber keine Garantie. Schau dir den Abschnitt "Renditevergleich mit Zahlen - was die historischen Daten zeigen" an.

Zahle ich als ETF-Anleger Steuern auf Gewinne?

Ja, Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Bei Aktienfonds-ETFs greift aber die 30-prozentige Teilfreistellung, sodass der effektive Steuersatz auf 18,46 Prozent sinkt. Alle Details stehen im Abschnitt "ETF-Steuern in der Praxis - Abgeltungsteuer, Teilfreistellung, Pauschbetrag".

Welchen ETF-Typ sollte ich für diesen Anwendungsfall wählen?

Als Basis konzeptionell passend sind breit gestreute Welt-Aktienindizes wie MSCI World oder ACWI - keine Einzelaktien, keine Sektor-ETFs. Eine konkrete Produktauswahl braucht deine individuelle Situation und gegebenenfalls Beratung nach § 34f WpHG - mehr dazu im Abschnitt "Asset-Allocation für den Mieter-Sparplan - welcher ETF-Typ passt?".

Was passiert mit meinem ETF-Depot bei einem Börsencrash?

Kurse können kurzfristig um 30 bis 57 Prozent fallen - bei mindestens 15 Jahren Anlagehorizont haben sich alle historischen Korrekturen erholt, sofern man nicht im Tief verkauft. Details im Abschnitt "Wann rechnet sich welche Strategie?".

Kann ich das ETF-Depot später als Eigenkapital für einen Immobilienkauf nutzen?

Ja - ein angewachsenes Depot lässt sich für den späteren Kauf als Eigenkapital einsetzen, du wählst den Kaufzeitpunkt flexibel. Das Risiko: wenn der Markt kurz vor dem geplanten Kauf einbricht, ist dein Depot weniger wert - daher hilft der Abschnitt "Sparplan-Mechanik - wie der Cost-Average-Effekt dein Depot stabilisiert" weiter.

Rechnet sich Mieten plus ETF auch bei aktuellen Bauzinsen von rund 3,7 Prozent?

Ja, und zwar weil der entscheidende Spread zwischen Bauzins und ETF-Bruttorendite weiterhin positiv ist. Die ETF-Strategie bleibt im Basis-Szenario kompetitiv - bei 3,7 Prozent Bauzins und 6 Prozent ETF-Brutto ist der Spread weiterhin positiv, besonders wenn der Kaufpreis-Miet-Faktor über 25 liegt. Alle Details im Abschnitt "Wie der Vergleich funktioniert - Methodik und Modell".