Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Formel, Tabelle und Grenzen

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist die erste Zahl, die zählt - noch bevor du einen Termin vereinbarst oder ein Angebot abgibst. Die Kennzahl zeigt dir sofort, ob der Kaufpreis überhaupt in einem vertretbaren Verhältnis zur erzielbaren Kaltmiete steht. Was sie dir nicht zeigt - und das ist der entscheidende Punkt - ist, ob sich der Kauf auch unter deinen konkreten Finanzierungsbedingungen lohnt.

Auf einen Blick

• Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete und zeigt, wie viele Jahresmieten du für eine Immobilie zahlst.
• Ein Wert unter 20 gilt als kauf-freundlich; ab 25 wird der Kauf teuer; Werte über 30 sind in München, Berlin und Frankfurt die Regel - und rechnen sich langfristig nur unter bestimmten Bedingungen.
• Die Kennzahl ist ein schneller Orientierungsanker, aber kein Ersatz für eine vollständige Vermögensrechnung - Zinsen, Kaufnebenkosten und Mietsteigerungen entscheiden am Ende.

Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (kurz KMV) beantwortet eine einfache Frage: Wie viele Jahresmieten kostet diese Immobilie? Du dividierst den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete - und bekommst eine Zahl, die dir sofort sagt, ob das Objekt eher günstig oder eher teuer bewertet ist.

In der Praxis kursiert diese Kennzahl unter mehreren Namen: Kaufpreisfaktor, Preismultiplikator, Vervielfältiger bezeichnen exakt dasselbe. Alle drei Begriffe landen beim gleichen Rechenweg, alle drei liefern dieselbe Aussage. Wir verwenden im Text abwechselnd KMV und Kaufpreisfaktor - das ist keine inhaltliche Unterscheidung.

Die Relevanz der Kennzahl liegt in ihrer Geschwindigkeit. Du brauchst keinen vollständigen Finanzierungsplan, um zu entscheiden, ob sich eine tiefere Analyse lohnt. Bei einem Kaufpreisfaktor von 38 in einer B-Stadt kannst du dir den nächsten Schritt sparen - das Objekt ist so teuer bewertet, dass eine Break-Even-Rechnung kaum positiv ausfallen wird. Bei einem Faktor von 19 im ländlichen Raum lohnt dagegen jede weitere Auseinandersetzung.

Eine kurze Abgrenzung hilft noch: Die Mietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors. KMV 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4,0 Prozent (1 / 25). Während der Kaufpreisfaktor die Käuferperspektive abbildet - wie viele Jahre muss ich das Objekt halten, bis ich die Kaufsumme theoretisch über Miete refinanziert habe - ist die Mietrendite die klassische Investorenmetrik. Für Selbstnutzer ist der Kaufpreisfaktor der intuitivere Einstieg - die genaue Formel und konkrete Rechenbeispiele folgen im nächsten Abschnitt.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen - die Formel

Die Grundformel ist kurz und leicht merkbar:

KMV = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Als Kaltmiete verwendest du die aktuelle Nettokaltmiete des Objekts - nicht die Warmmiete, nicht eine von dir gewünschte Zielmiete. Wenn du als Käufer das Objekt selbst nutzen willst, recherchierst du die vergleichbare Kaltmiete für ähnliche Wohnungen in der Umgebung.

Grundformel mit Rechenbeispiel

Stell dir eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro vor. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung in derselben Straße liegt bei 950 Euro pro Monat.

• Jahreskaltmiete: 950 Euro x 12 = 11.400 Euro
• KMV: 300.000 / 11.400 = Kaufpreisfaktor von 26,3

Das Objekt kostet also rund 26 Jahresmieten - ob das teuer oder günstig ist, hängt von der Region ab. Die Einordnung folgt in der Schwellenwert-Tabelle weiter unten.

Erweiterte Formel mit Kaufnebenkosten

Die Grundformel unterschätzt die tatsächliche Belastung systematisch, weil sie die Kaufnebenkosten ignoriert. Die Nebenkosten - Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler - sind einmalig und nicht amortisierbar. Du zahlst sie einmalig und bekommst keinen Teil davon zurück, wenn du später verkaufst.

Erweitertes KMV mit Nebenkosten: (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / Jahreskaltmiete

Die Gesamtspanne der Kaufnebenkosten in Deutschland liegt je nach Bundesland bei 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Zusammengesetzt aus:

Tabelle: Typische Kaufnebenkosten beim Kauf in Deutschland

Beim Beispiel oben (300.000 Euro Kaufpreis) mit **angenommenen 10 Prozent** Nebenkosten:

• Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
• Erweitertes KMV: 330.000 / 11.400 = erweiterter Faktor 28,9

Der reale Kaufpreisfaktor liegt also fast drei Punkte höher als die vereinfachte Grundformel zeigt. Das verschiebt die Einordnung merklich.

Welche Miete du ansetzt

Du verwendest immer die Nettokaltmiete - also ohne Heizung, ohne Nebenkosten. Bei Selbstnutzern, die keine Vergleichsmiete kennen, hilft ein Blick auf aktuelle Mietanzeigen für vergleichbare Wohnungen in der Straße oder im Quartier. Die Wunschmiete bleibt außen vor - eine theoretische Idealmiete hat in der Formel nichts zu suchen.

Schwellenwerte: Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Der Markt hat über Jahrzehnte Daumenregeln entwickelt, die den Kaufpreisfaktor in vier grobe Zonen einteilen. Die folgende Tabelle zeigt diese Zonen mit einer kritischen Einordnung, die die aktuelle Zinslage berücksichtigt.

Tabelle: Kaufpreisfaktor-Zonen und Einordnung für Käufer (Stand 2026, Bauzins 10 J. ca. 3,7 %)

Hinweis: **Zonen gelten bei Bauzins 3,7 %** - bei anderen Zinsniveaus verschieben sich die Grenzen.

Warum die Zinslage die Schwellenwerte verschiebt

Die Zonen oben wurden in einer Zeit formuliert, als Bauzinsen bei 1 bis 2 Prozent lagen. Bei einem Sollzins von 3,7 Prozent - dem aktuellen Marktband laut Bundesbank Statistik April 2026 - verändert sich die Rechnung grundlegend. Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet bei 3,7 Prozent Zins und 2,5 Prozent Anfangstilgung eine Monatsrate von rund 1.020 Euro für ein 200.000-Euro-Darlehen auf ein 240.000-Euro-Objekt. Das liegt je nach Objekt bereits über der Vergleichsmiete.

Die frühere Faustregel "KMV unter 20 ist immer kauf-freundlich" gilt heute nicht mehr automatisch. Bei hohen Zinsen verschiebt sich die neutrale Zone nach unten. Wer mit einem KMV von 22 kauft, zahlt heute in vielen Städten mehr als er mietete - und das, bevor Instandhaltung und Nebenkosten eingerechnet sind.

Mietrendite als Kontroll-Blick

Der Kehrwert des Kaufpreisfaktors liefert die Bruttomietrendite als Kontrollblick:

• KMV 20 = 5,0 % Bruttomietrendite
• KMV 25 = 4,0 %
• KMV 30 = 3,3 %
• KMV 35 = 2,9 %

Bei einem Bauzins von 3,7 Prozent liegt die Bruttomietrendite ab KMV 27 bereits unter dem Zinssatz. Das bedeutet: Zinskosten übersteigen die Mietrendite - ein rechnerisch negatives Carry, das durch Wertsteigerung und Mietsteigerung erst wieder ausgeglichen werden muss.

Ab einem KMV über 30 empfehlen wir, den Mieten-vs-Kaufen-Rechner konkret aufzurufen{target="_self"} und den Break-Even-Zeitpunkt durchzurechnen statt zu schätzen - eine Faustregel reicht bei diesen Werten schlicht nicht mehr.

Kaufpreisfaktor in deutschen Städten - ein Überblick

Regionale Unterschiede beim Kaufpreisfaktor sind erheblich und strukturell. Die sieben größten deutschen Städte (A-Städte nach bulwiengesa) liegen strukturell in der Zone "teuer bis sehr teuer". B- und C-Städte sowie das ländliche Umland zeigen dagegen oft noch kauf-freundliche Werte.

Die folgende Tabelle zeigt berechnete KMV-Werte auf Basis der aktuellen Angebotspreise und Neuvertragsmieten. Wichtig: Diese Werte basieren auf Angebotsmedianern aus Marktaggregatoren, keine Destatis-Transaktionsdaten. Der individuelle KMV deines konkreten Objekts kann davon abweichen - nach oben wie nach unten.

Tabelle: Kaufpreisfaktor in deutschen Städten, berechnet auf Basis Angebotspreise ETW Bestand 2025 und Neuvertragsmieten H2 2025

Hinweis: **Angebotspreise und Neuvertragsmieten** - Abweichungen vom Transaktionsmarkt möglich.

A-Städte: strukturell über dem Schwellenwert

Alle sieben A-Städte liegen beim Kaufpreisfaktor zwischen 24 und 30. Das ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern strukturelles Merkmal dieser Märkte seit Mitte der 2010er Jahre. Selbst nach der Preiskorrektur 2022/2023 - der vdp-Index zeigt für Wohnimmobilien Deutschland ein Minus von 6,1 Prozent in 2023 - sind die Faktoren hoch geblieben. In München zahlst du mit einem KMV von 29 rund 29 Jahresmieten, und die Break-Even-Haltedauer überschreitet bei aktuellen Zinsen häufig 15 bis 20 Jahre.

B- und C-Städte: oft noch kauf-freundlich

In Städten wie Leipzig, Hannover oder Dresden liegt der Kaufpreisfaktor häufig zwischen 20 und 24. Kaufpreise von 2.800 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter treffen auf Neuvertragsmieten von 10 bis 13 Euro - die Verhältnisse sind deutlich günstiger als in A-Städten. Ländliche Kreise gehen noch weiter: Faktoren von 14 bis 18 sind dort keine Seltenheit, und der Kauf liegt unter vernünftigen Annahmen rechnerisch meist vorne.

Der Stadtschnitt ist nicht dein Objekt

Eine wichtige Einschränkung: Der KMV einer Stadt ist ein Mittelwert über sehr unterschiedliche Lagen, Baujahre und Ausstattungen. Dein konkretes Objekt kann erheblich davon abweichen. Eine sanierte Altbauwohnung in Prenzlauer Berg hat einen anderen Faktor als eine unsanierte Wohnung in Reinickendorf - beide liegen in Berlin. Den individuellen Kaufpreisfaktor deines Objekts berechnest du mit den tatsächlichen Zahlen und trägst sie dann in den Rechner auf unserer Startseite ein.

Grenzen des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses

Der Kaufpreisfaktor ist nützlich - aber er hat systematische Lücken im Modell, die du kennen musst, bevor du eine Kaufentscheidung darauf aufbaust.

Finanzierungskosten bleiben unsichtbar

Das größte Manko: Der KMV ignoriert, was eine Immobilienfinanzierung kostet. Bei einem Bauzins von 3,7 Prozent und 80 Prozent Beleihung kostet das Fremdkapital signifikant mehr als eine Nullzins-Kalkulation unterstellt. Die Zinskosten fressen in den ersten Jahren den größten Teil der Monatsrate.

Ein Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, Darlehen 320.000 Euro bei 3,7 Prozent Sollzins und 2,5 Prozent Anfangstilgung. Die monatliche Annuität beträgt rund 1.653 Euro monatlich - bei einer Vergleichsmiete von 1.200 Euro ergibt sich ein monatlicher Mehraufwand von 453 Euro allein durch die Finanzierung, bevor Instandhaltung, Hausgeld und Nebenkosten gerechnet werden.

Kaufnebenkosten fehlen in der Grundformel

Wie im Abschnitt zur Formel gezeigt, unterschätzt die Grundversion des KMV die tatsächliche Belastung um mehrere Punkte. Die Nebenkosten von 8 bis 12 Prozent sind nicht amortisierbar - sie erhöhen den effektiven Einstandspreis dauerhaft. Das erweiterte KMV mit Nebenkosten ist deshalb das realistischere Maß.

Mietsteigerung ist nicht modelliert

Der Kaufpreisfaktor ist eine Momentaufnahme. Er zeigt das Verhältnis heute - nicht, wie es in 10 oder 15 Jahren aussieht. Neuvertragsmieten stiegen in Deutschland 2025 um rund 3,5 bis 4,5 Prozent laut JLL Big-8 H2 2025 und empirica Mietindex Q4 2025. Wer heute mietet, zahlt in zehn Jahren bei gleichbleibendem Wachstum etwa 40 bis 55 Prozent mehr.

Das verändert die Mieten-vs-Kaufen-Rechnung grundlegend: Mietsteigerungen verbessern die Kaufseite über die Zeit, weil die Hypothekenrate konstant bleibt, während die Alternativmiete steigt.

Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Der KMV sagt nichts darüber, was mit dem eingesetzten Eigenkapital passieren würde, wenn du nicht kaufst. 100.000 Euro Eigenkapital, die im Haus gebunden sind, können nicht in einen ETF fließen. Die Alternativrendite des Eigenkapitals ist der entscheidende Gegenposten auf der Mieter-Seite - und im KMV vollständig absent.

Die Kennzahl ist statisch

Das Kernproblem: Der Kaufpreisfaktor liefert keine Zeitdimension für Entscheidungen. Er sagt nicht, ab wann der Kauf vorne liegt - nur, wie teuer das Objekt heute im Verhältnis zur Miete ist. Die richtige Frage lautet nicht "Wie hoch ist der KMV?", sondern "Wann überholt mein Endvermögen als Käufer das des Mieters?" Diese Frage beantwortet nur eine vollständige Break-Even-Rechnung - genau das macht der Rechner auf der Startseite.

Dein nächster Schritt

Liegt dein KMV unter 20, lohnt sich die nächste Analyse fast immer. Liegt er zwischen 20 und 25, hängt alles von Haltedauer und lokaler Mietdynamik ab - eine Break-Even-Rechnung ist bei jedem Faktor über 20 sinnvoll. Jenseits von 25 - und erst recht ab Faktor 30 - brauchst du eine konkrete Zahl, bevor du weitergehst.

Trag Kaufpreis und Kaltmiete in den Rechner ein - fertig.

Fazit

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ein nützlicher erster Filter, kein Kaufurteil. Es zeigt die Preiswürdigkeit eines Objekts in einer Zahl - schnell, intuitiv, ohne Finanzplan.

Unter 20: kauf-freundlich - aber auch hier die Annuität bei aktuellem Zins gegenrechnen, denn Finanzierung und Eigenkapital entscheiden, ob der Vorteil wirklich zieht.

Zwischen 20 und 25: Neutrales Terrain - Break-Even konkret prüfen lassen, bevor entschieden wird.

Über 25 - und erst recht über 30: In A-Städten mit KMV 29 bis 35 liegt der Break-Even häufig bei 15 bis 20 Jahren. Wer so lange plant, kann kaufen. Wer 10 Jahre plant, sollte sehr genau rechnen - die Kennzahl allein reicht nicht.

Die Kennzahl eröffnet die Diskussion - sie schließt sie nicht ab.

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Häufige Fragen zum Kaufpreisfaktor

Hier findest du Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

Wie berechne ich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Du teilst den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete: KMV = Kaufpreis / (Kaltmiete x 12). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Monatsmiete von 950 Euro ergibt sich ein KMV von rund 26. Mehr dazu findest du im Abschnitt "Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen - die Formel".

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Unter 20 gilt als kauf-freundlich, 20 bis 25 als marktüblich, über 25 als teuer. Bei aktuellem Bauzins von rund 3,7 Prozent verschiebt sich die neutrale Zone etwas nach unten - ein Faktor von 22 reicht nicht mehr garantiert für einen Vorteil. Alle Details stehen im Abschnitt "Schwellenwerte: Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?".

Gilt der Kaufpreisfaktor in München noch als Richtschnur?

Nein, München liegt strukturell bei einem KMV von rund 29 bis 35 - weit über dem "günstigen" Schwellenwert. Eine vollständige Break-Even-Rechnung ist Pflicht, weil die Faustregel hier nicht greift. Mehr dazu unter "A-Städte: strukturell über dem Schwellenwert".

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?

Die Mietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Ein KMV von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4,0 Prozent. Der Kaufpreisfaktor ist die Käufer-Metrik, die Mietrendite ist die Investoren-Metrik - beide beschreiben dasselbe Verhältnis aus unterschiedlicher Perspektive. Mehr dazu im Bereich "Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?".

Wie viele Jahresmieten darf eine Immobilie kosten?

Als Faustregel gelten 20 bis 25 Jahresmieten als vertretbar, unter 20 als günstig. Bei Zinsen um 3,7 Prozent liegt die tatsächliche Grenze für einen Kauf ohne langfristigen Schaden eher bei 22 bis 24 - darüber braucht es eine individuelle Rechnung. Alle Details stehen im Abschnitt "Schwellenwerte: Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?".

Warum reicht das Kaufpreis-Miete-Verhältnis nicht für die Entscheidung?

Der KMV ignoriert Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten (8 bis 12 %), Mietsteigerung und die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Er zeigt, wie teuer ein Objekt im Verhältnis zur Miete bewertet ist - nicht, ob der Kauf unterm Strich vorne liegt. Alle Limits findest du im Abschnitt "Grenzen des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses".