Wann lohnt sich kaufen? Faustregel, Kosten und Break-Even

Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, lässt sich nicht am Kaufpreis ablesen und auch nicht an der Monatsrate. Die Antwort hängt von drei entscheidenden Stellschrauben ab: wie lange du bleibst, wie viel Eigenkapital du mitbringst und was der lokale Markt verlangt. Dieser Artikel klärt den richtigen Maßstab, zeigt dir die echten Kosten auf beiden Seiten und rechnet an drei typischen Lebenssituationen durch, wo der Kipppunkt liegt.

Auf einen Blick

• Kaufen lohnt sich finanziell, wenn du mindestens 10 bis 12 Jahre am selben Ort bleibst, mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten mitbringst und der lokale Kaufpreisfaktor unter 25 liegt.
• Die entscheidende Kennzahl ist nicht die Monatsrate, sondern das Endvermögen nach N Jahren - wer nur Rate gegen Miete stellt, vergleicht Äpfel mit Birnen und übersieht Opportunitätskosten, Instandhaltung und Restschuld.
• In A-Städten wie München oder Berlin rechnet sich Kaufen erst ab 18 bis 20 Jahren Haltedauer; in B-Städten und im Umland oft schon ab 10 bis 15 Jahren.

Was "lohnt sich" überhaupt bedeutet - der richtige Maßstab

Die meistgestellte Fehlfrage beim Immobilienthema lautet: "Ist meine Monatsrate höher oder niedriger als meine Miete?" Diese Frage führt systematisch in die Irre - sie blendet gleich drei entscheidende Posten aus.

Erstens fehlen die Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals: Wer 100.000 Euro ins Haus steckt, verliert die Rendite, die dasselbe Geld am Kapitalmarkt erwirtschaftet hätte. Bei 6 Prozent nominaler ETF-Rendite sind das rund 6.000 Euro pro Jahr. Zweitens ignoriert sie die Instandhaltungskosten des Eigentümers. Drittens verdrängt sie die Restschuld nach Ende der Zinsbindung.

Der richtige Maßstab lautet: Endvermögen nach N Jahren. Beim Käufer ist das der Immobilienwert minus Restschuld. Beim Mieter ist es das Depot, das aus dem angelegten Eigenkapital plus der monatlichen Differenz gewachsen ist. Das Break-Even-Jahr ist das Jahr, ab dem der Käufer-Vermögensstand den Mieter-Vermögensstand überholt. Die Antwort hängt immer von drei Größen ab: Haltedauer, Eigenkapitalquote und Kaufpreisfaktor.

Faustregeln: Ab wann lohnt sich kaufen?

Drei Schnellchecks geben dir eine erste Orientierung, bevor du in die individuelle Rechnung einsteigst. Alle drei gemeinsam entscheiden.

Haltedauer: mindestens 10 Jahre, besser 12

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises (mit Makler). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 32.000 bis 48.000 Euro, die du als "verlorene Startkosten" aufholen musst, bevor die Rechnung aufgeht. Bei 1,5 Prozent Wertsteigerung pro Jahr dauert das allein rund 5 bis 8 Jahre - und in dieser Zeit zahlt der Käufer auch noch mehr Zinsen als der Mieter Kaltmiete. Unter 7 Jahren rechnet sich Kaufen nie, unter 10 Jahren nur in günstigen Lagen mit niedrigem Kaufpreisfaktor.

Eigenkapital: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten

Die Banken wollen im Schnitt 20 Prozent Eigenkapital sehen - und das aus gutem Grund. Wer weniger mitbringt, zahlt Zinsaufschläge von bis zu 1 Prozentpunkt auf das gesamte Darlehen. Bei einem Darlehen von 350.000 Euro macht das rund 3.500 Euro pro Jahr mehr aus. Das Mindest-Eigenkapital für einen seriösen Kauf umfasst also mindestens die Kaufnebenkosten (8 bis 12 Prozent) plus 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises - zusammen rund 20 bis 25 Prozent Gesamtinvestition aus Eigenmitteln.

Kaufpreisfaktor: der lokale Markt-Schnelltest

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete vergleichbarer Objekte. Liegt die Kaltmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung bei 1.200 Euro monatlich und kostet eine vergleichbare Wohnung 360.000 Euro, ist der Kaufpreisfaktor 360.000 / (1.200 × 12) = 25. Je niedriger dieser Wert, desto früher amortisiert sich der Kauf.

Tabelle: Kaufpreisfaktor-Zonen mit Kaufen-Mieten-Tendenz und Break-Even-Orientierung. Als Orientierung gilt: Ein Faktor unter 25 signalisiert einen kauffreundlichen Markt, über 30 spricht er für Mieten.

Kaufpreisfaktor	Tendenz	Typische Break-Even-Haltedauer	Quelle
unter 20	kaufen sinnvoll	7-10 Jahre	Modellrechnung mit Default-Parametern
20-25	kaufen eher vorteilhaft	10-13 Jahre	Modellrechnung mit Default-Parametern
25-30	neutral, sorgfältig rechnen	13-17 Jahre	Modellrechnung mit Default-Parametern
30-35	eher mieten	17-20 Jahre	Modellrechnung mit Default-Parametern
über 35	Mieten fast immer besser	20+ Jahre	Modellrechnung mit Default-Parametern

In A-Städten liegt der Kaufpreisfaktor aktuell zwischen 30 und 45. Berlin beispielsweise notiert bei rund 30 nach der Preiskorrektur 2022/23, München bei 40 bis 45. In B-Städten wie Hannover, Nürnberg oder Leipzig liegt er zwischen 20 und 28 - kauffreundliche Zone bei langer Haltedauer. In ländlichen Regionen teils unter 20, was positiven Carry ab dem ersten Jahr ermöglicht.

Die echten Kosten beim Kauf - was viele unterschätzen

Kaufen bedeutet nicht nur "Miete durch Rate ersetzen". Wer das so rechnet, vergleicht die sichtbaren Kosten auf Mieterseite mit den Gesamtkosten auf Käuferseite - systematisch ein falscher Vergleich.

Einmalige Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Notar und Grundbuch kommen bundeseinheitlich auf 1,5 bis 2,0 Prozent obendrauf. Bei einer vermittelten Transaktion zahlt der Käufer seit dem Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB (seit Dezember 2020) die Hälfte der Maklercourtage, typisch rund 3,57 Prozent. Die Kaufnebenkosten landen insgesamt bei 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises - mit Makler, je nach Bundesland.

Diese Kosten werden nicht finanziert (oder teuer finanziert) und amortisieren sich erst über Jahre. Sie sind die "Eintrittsgebühr" des Eigentumsmarktes und der Hauptgrund, warum kurze Haltedauern fast immer schlecht ausgehen.

Laufende Kosten, die Mieter nicht tragen

Wer kauft, trägt die Instandhaltung selbst. Die Standardempfehlung für eine Eigentumswohnung liegt bei 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Für ein Einfamilienhaus rechnet man mit etwa 1,0 Prozent Gebäudewert pro Jahr. Hinzu kommen Hausgeld und Grundsteuer. In unserem Rechner gilt 1,0 Prozent vom Kaufpreis als konservativer Instandhaltungs-Default.

Der vielleicht größte Denkfehler: "Miete ist verlorenes Geld"

Dieser Satz ist verbreitet und falsch. Beim Kauf verschwinden Zinsen und Instandhaltung ebenso ohne Gegenwert wie Mietzahlungen beim Mieter - beides sind konsumtive Kosten ohne Vermögensaufbau. Die Tilgung hingegen baut Eigenkapital auf und ist Vermögensverschiebung, keine Ausgabe. Das ist der Kern des Vergleichs: Nicht "zahle ich mehr oder weniger pro Monat", sondern "welches Endvermögen steht nach 15 oder 20 Jahren da."

Markt 2026: Wo steht die Kaufen-vs.-Mieten-Rechnung heute?

Die Zinswende von 2022 bis 2023 hat die Rechnung grundlegend verändert. Bauzinsen für 10-jährige Bindung lagen Ende 2020 noch unter 1,0 Prozent. Heute notieren sie bei 3,7 bis 3,9 Prozent (Marktdurchschnitt laut Bundesbank Zinsstatistik April 2026). Die Kaufpreise haben sich nach der Korrektur 2022/23 wieder stabilisiert - der Destatis Häuserpreisindex zeigt für 2025 rund +3,2 Prozent, der transaktionsbasierte vdp-Index rund +4,0 Prozent im Jahresvergleich.

Auf der Mietseite steigen Neuvertragsmieten schneller als Bestandsmieten. Der empirica Mietindex zeigt für 2025/2026 Bestandsmieten mit rund +3 bis +4 Prozent im Jahresvergleich, Destatis misst die Nettokaltmiete im VPI bei rund +2 Prozent. Wer heute umzieht, zahlt deutlich mehr als der Mietspiegel suggeriert.

Die regionale Schere bleibt weit offen. In A-Städten liegt der Kaufpreisfaktor so hoch, dass Kaufen erst ab 18 bis 20 Jahren Haltedauer rechnerisch sinnvoll ist. In B-Städten und im Umland liegt der Kipppunkt bei 10 bis 15 Jahren. Die strukturell schwache Bautätigkeit - Destatis meldet 2024 rund 252.000 Fertigstellungen bei einem Bedarf von über 320.000 - stützt die Preise mittelfristig.

Vor- und Nachteile Kaufen - und was die meisten Listen verschweigen

Was stimmt an den Kaufargumenten

Tilgung als Zwangssparplan ist real: Wer die Rate zahlt, baut Eigenkapital auf - unabhängig davon, ob er sonst spart oder nicht. Das schützt vor Lifestyle-Inflation. Mietfreies Wohnen im Alter sichert Kaufkraft, wenn die Rente sinkt. Gestaltungsfreiheit und dauerhafte Sicherheit vor Kündigung haben einen praktischen Wert, den keine Zahl vollständig erfasst.

Was die Listen oft unterschlagen

Das Klumpenrisiko ist gravierend: Das gesamte Vermögen steckt in einer einzigen Immobilie an einem einzigen Standort. Flexibilität kostet beim Eigentümer richtig viel - ein Standortwechsel erfordert entweder Vermietung oder Verkauf mit 5 bis 8 Prozent Exit-Kosten. Das am häufigsten unterschlagene Risiko ist das Anschlusszinsrisiko: Wer heute mit 3,7 Prozent finanziert, weiß nicht, zu welchem Zins er nach Ende der Zinsbindung die verbleibende Restschuld refinanzieren muss. Bei 5 oder 6 Prozent Anschlusszins steigt die Monatsbelastung spürbar.

Kaufen lohnt sich - für wen? Drei typische Situationen

Abstrakte Faustregeln helfen nur begrenzt. Deshalb rechnen wir an drei realen Profilen durch, wo der Kipppunkt liegt - konkrete Zahlen statt Theorie. Alle Zahlen basieren auf Marktdaten und statistischen Ankerwerten aus Bundesbank PHF 2023 und Destatis EVS 2023.

Situation A - Familie im Speckgürtel

Eine Familie mit einem Kind sucht ein Einfamilienhaus im Münchner Umland. Kaufpreis rund 750.000 Euro, Eigenkapital 150.000 Euro (oft aus Schenkung), Annuität rund 3.100 Euro monatlich. Die Vergleichsmiete liegt bei rund 1.300 Euro. Die monatliche Differenz von rund 1.800 Euro kann der Mieter anlegen - und baut damit alternativ Vermögen auf, das der Käufer über Tilgung und Wertsteigerung erst aufholen muss. Break-Even-Jahr: 15 bis 18 Jahre. Lohnt sich - wenn die Familie tatsächlich so lange bleibt und das Schenkungs-EK vorhanden ist.

Situation B - DINK-Paar in einer A-Stadt

Ein Akademikerpaar ohne Kinder in München sucht eine 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung. Kaufpreis rund 650.000 Euro, Eigenkapital 150.000 Euro, Annuität rund 2.650 Euro. Die Vergleichsmiete liegt bei rund 1.500 Euro. Die monatliche Differenz von 1.150 Euro wandert beim Mieter in die ETF-Anlage. Nach 15 Jahren ergibt das bei 6 Prozent Brutto-Rendite rund 330.000 Euro Depot - das der Käufer in derselben Zeit über Tilgung und Wertsteigerung erst aufholen muss. Der Break-Even liegt bei 18 bis 20 Jahren Haltedauer. Bei geplanter Flexibilität (Jobwechsel, Auslandsoption, Familienpläne) spricht das klar für Mieten plus ETF-Sparplan in München.

Situation C - Single oder Paar in einer B-Stadt

Wer eine 60-Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem günstigeren Leipziger Bezirk kauft, zahlt dafür rund 140.000 Euro. Mit 30.000 Euro Eigenkapital und 3,7 Prozent Sollzins liegt die Annuität bei rund 570 Euro monatlich. Die Vergleichsmiete beträgt rund 530 Euro. Die monatliche Differenz von rund 40 Euro ist klein - und die Wertsteigerungsperspektive bei einem Kaufpreisfaktor von rund 22 ist deutlich günstiger als in München. Der Break-Even liegt bei rund 12 Jahren Haltedauer. Das ist die realistischste Kaufen-Konstellation: günstiger Markt, überschaubare Finanzierungslücke, moderates Klumpenrisiko.

Was alle drei Situationen verbindet: Kaufen rechnet sich nicht generell oder generell nicht. Es rechnet sich dann, wenn drei Faktoren zusammenpassen: Haltedauer-Absicht, Eigenkapitalquote und lokaler Kaufpreisfaktor. Diese Profile sind Ankerpunkte - deine Zahlen weichen ab. Unsere Rechner-Simulation zeigt dir dein individuelles Break-Even-Jahr und die Endvermögens-Differenz nach selbst gewähltem Betrachtungshorizont.

Immobilienkauf als Altersvorsorge - was stimmt, was nicht?

Das Argument "Immobilie als Altersvorsorge" klingt einleuchtend und ist auch nicht falsch - aber kein automatischer Freifahrtschein.

Was stimmt: Mietfreies Wohnen im Alter schützt die Kaufkraft, wenn die gesetzliche Rente sinkt. Wer mit 67 Jahren keine Miete zahlt, braucht rund 600 bis 1.200 Euro weniger monatlich. Die Tilgungsrate erzwingt außerdem Spardisziplin - der positive Zwangssparvertrag baut Vermögen auf, auch wenn der Käufer sonst jeden Mehrverdienst ausgeben würde.

Was nicht automatisch stimmt: Die Immobilie ist illiquide. Wer im Alter Geld braucht, kann nicht einfach "ein Zimmer verkaufen". Ohne Umkehrhypothek oder Verkauf bleibt das Kapital gebunden. Das Klumpenrisiko bleibt im Alter erhalten - wer seine gesamte Altersvorsorge in einer Immobilie hat und kein diversifiziertes Depot besitzt, sitzt auf konzentriertem Risiko. Wer dieselbe monatliche Differenz zwischen Kaufrate und Miete über 25 Jahre in einen ETF-Sparplan investiert, kommt je nach Marktlage auf ein ähnliches oder höheres Endvermögen - bei deutlich mehr Liquidität.

Fazit zur Einordnung: Eine abbezahlte Immobilie im Alter ist eine Form der Altersvorsorge - keine schlechte, aber keine automatisch überlegene.

In 5 Schritten prüfen, ob Kaufen für dich passt

Bevor du in konkrete Zahlen gehst, helfen diese fünf strukturierten Vorprüfungen:

Schritt 1 - Haltedauer-Check: Wie lange willst du realistisch an diesem Ort bleiben? Wer 7 Jahre oder weniger plant, endet hier - Kaufen lohnt sich in dieser Zeit fast nie.

Schritt 2 - Eigenkapital-Check: Hast du mindestens 20 Prozent des anvisierten Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (8 bis 12 Prozent) als Eigenmittel verfügbar? Wenn nicht: Weiter sparen hat Vorrang vor schnellem Einstieg.

Schritt 3 - Kaufpreisfaktor ermitteln: Teile den Kaufpreis vergleichbarer Objekte durch die Jahreskaltmiete. Liegt der Wert unter 25, ist der Markt kauffreundlich. Liegt er über 30, musst du sehr lang bleiben. Liegt er über 35, ist Mieten fast immer die bessere Wahl.

Schritt 4 - Stresstest der Belastung: Kannst du die monatliche Annuität auch bei einem Einkommenseinbruch von 20 Prozent noch tragen, ohne in Rückstand zu geraten? Wenn die Antwort "kaum" lautet, ist der Puffer zu dünn.

Wenn alle vier Checks bestanden sind, lohnt sich die individuelle Kalkulation. Gib deine Zahlen in unseren Mieten-Kaufen-Rechner ein: Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Kaltmiete, Betrachtungshorizont. Du bekommst das Break-Even-Jahr und Endvermögen auf beiden Seiten - damit entscheidest du, nicht eine Faustregel.

Fazit

Kaufen lohnt sich dann, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: eine geplante Haltedauer von mindestens 10 bis 12 Jahren, solides Eigenkapital von mindestens 20 Prozent plus Kaufnebenkosten und ein lokaler Kaufpreisfaktor unter 25. Wer in einer A-Stadt kaufen will, braucht einen sehr langen Atem - Break-Even erst nach 18 Jahren. In B-Städten und im Umland ist der Kipppunkt schon bei 10 bis 15 Jahren realistisch erreichbar.

Weder Kaufen noch Mieten ist pauschal die bessere Entscheidung. Der alte Satz "Miete ist verlorenes Geld" ist ein Denkfehler - aber das Gegenteil stimmt auch nicht. Zinsen und Instandhaltung beim Eigentümer sind genauso konsumtive Kosten. Die Entscheidung ist immer individuell und hängt von deiner konkreten Situation ab: Region, Eigenkapital, Haltedauer und Zinslage.

Die klarste Empfehlung, die wir geben können: Bring deine eigenen Zahlen in den Rechner und lass dir Break-Even-Jahr und Endvermögen nach deinem gewünschten Zeitraum ausrechnen. Dann entscheidest du auf Basis von Fakten - nicht auf Basis von Bauchgefühl oder Familiendruck.

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