Mieten oder kaufen? Rechne nach, statt zu raten.

So funktioniert der Rechner

Der Rechner stellt zwei Szenarien gegeneinander: Kaufen und Mieten plus ETF-Sparplan. Das Ergebnis ist kein Ratenkostenvergleich - es ist der Unterschied in deinem Nettovermögen nach N Jahren.

Im Kauf-Szenario fließen dein Eigenkapital, die Kaufnebenkosten, Zinsen, Tilgung, Instandhaltung und die erwartete Wertsteigerung in die Rechnung ein. Am Ende steht der Immobilienwert abzüglich der Restschuld. Im Miet-Szenario wird dein Eigenkapital vom ersten Tag an im Depot angelegt. Wenn die Kreditrate höher liegt als die Kaltmiete, wandert die Differenz monatlich zusätzlich in den Sparplan - der sogenannte Differenzsparplan. Das macht den Vergleich fair und vollständig: nicht Wohnen gegen Sparen, sondern Vermögensaufbau gegen Vermögensaufbau.

Die Eingabefelder gliedern sich in vier Gruppen: Immobiliendaten (Kaufpreis, Objekttyp), Finanzierung (Eigenkapital, Sollzins, Tilgung), Mietseite (aktuelle Kaltmiete, angenommene Mietsteigerung) und Annahmen (Wertsteigerung, ETF-Rendite, Betrachtungshorizont). Das Bundesland setzt die Grunderwerbsteuer automatisch - von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen. Alle Defaults kannst du im Detailmodus anpassen; die Standardwerte basieren auf unserer Methodik. Wer hinter dem Rechner steht und nach welchen redaktionellen Prinzipien wir arbeiten, liest du in unserer Selbstvorstellung Über uns.

So liest du das Ergebnis richtig

Was dein Vermögen beim Kaufen ausmacht

Auf der Kaufseite zeigt der Rechner am Ende den Immobilienwert minus Restschuld. Die Wertsteigerung wirkt hier als Hebel auf das gesamte Eigenkapital: Du profitierst von der Steigerung des vollen Immobilienwerts, auch wenn du nur einen Teil davon selbst eingebracht hast. Laut Bundesbank- und BIZ-Langfristdaten (1970-2024) lagen die nominalen Wertsteigerungen für selbstgenutztes Wohneigentum bei rund 2,0 Prozent jährlich - real nach Inflation nahezu null. Unser Default von 1,5 Prozent nominal ist bewusst konservativ und liegt im unteren Bereich dieser Bandbreite.

Die folgende Tabelle zeigt, wie stark das Ergebnis auf die Wertsteigerungsannahme reagiert - bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, 3,7 Prozent Sollzins und 20 Jahren Laufzeit:

Bereits 0,5 Prozentpunkte mehr oder weniger verschieben das Ergebnis über zwanzig Jahre um rund 50.000 bis 70.000 Euro. Das ist der Grund, warum der Rechner eine Sensitivitätstabelle anzeigt - damit du siehst, wie stabil dein Ergebnis ist.

Warum Mieten keine verlorene Miete ist

Auf der Mieterseite arbeitet dein Eigenkapital vom ersten Tag an. Der MSCI World Net Return EUR hat über 25 Jahre (2000-2025) eine Rendite von rund 6,12 Prozent jährlich gebracht - gemäß MSCI Factsheet vom 31.03.2026. Netto nach deutscher Abgeltungsteuer (26,375 Prozent, mit 30-prozentiger Teilfreistellung für Aktienfonds) landen je nach Kostenstruktur rund 4,9 Prozent. Unser Rechner-Default von 6,0 Prozent brutto entspricht diesem Langfristwert.

Wenn deine künftige Kaufannuität höher liegt als die aktuelle Kaltmiete - was bei aktuellen Zinsen von rund 3,7 Prozent für 10 Jahre häufig der Fall ist - wandert diese Differenz monatlich zusätzlich ins Depot. Das erhöht die Miet-plus-ETF-Alternative spürbar. Viele Gegenrechnungen lassen diesen Differenzsparplan weg und rechnen damit zugunsten des Kaufens.

Break-Even - ab wann zieht der Kauf vorbei?

Der Break-Even-Zeitpunkt ist das Jahr, in dem das Kaufvermögen erstmals das Mietvermögen überholt. Liegt er über 25 Jahren, ist das Ergebnis instabil: Break-Even über 25 Jahre bedeutet, ein halber Prozentpunkt weniger Wertsteigerung oder 0,3 Prozentpunkte mehr Zins reicht aus, um ihn auf über 30 Jahre zu schieben. Ein Break-Even unter 10 Jahren ist dagegen ein klares Signal für den Kauf - vorausgesetzt, Haltedauer, Lebenssituation und die Eingaben sind realistisch.

Die Kaufnebenkosten sind der Spielverderber

Kaufnebenkosten fallen einmalig und sofort an - ohne Gegenwert im Depot oder auf dem Konto. Die Grunderwerbsteuer allein beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern, unverändert seit 1997) und 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Thüringen hat als einziges Bundesland zuletzt gesenkt, von 6,5 auf 5,0 Prozent zum 1. Januar 2024. Notar und Grundbuch kommen bundeseinheitlich mit 1,5 bis 2,0 Prozent hinzu, die Maklercourtage - falls ein Makler eingeschaltet wird - mit weiteren 3,57 Prozent für den Käufer (Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB seit Dezember 2020).

Diese Summe muss deine Immobilie erst einmal durch Wertsteigerung und Tilgung wieder reinholen, bevor du überhaupt im Plus bist.

Mieten oder Kaufen - was lohnt sich finanziell?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht - aber es gibt eine Faustformel, die dich schnell in die richtige Richtung lenkt: den Kaufpreis-Miete-Faktor (KMF). Er errechnet sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die jährliche Kaltmiete für dieselbe Wohnung. KMF unter 20 gilt als günstig, bei KMF über 28 wird die Rechnung enger, und ab KMF 35 liegt der Break-Even in den meisten Zinszenarien über 18 bis 20 Jahre.

In den A-Städten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) liegt der KMF aktuell typisch zwischen 30 und 45. Bei einem KMF von 35 brauchst du einen Horizont von mindestens 20 Jahren, damit sich der Kauf unter heutigen Annahmen rechnet - und dabei muss die Wertsteigerung stabil bleiben.

In B- und C-Städten sowie im Umland sieht die Rechnung anders aus. Leipzig liegt bei rund 28 (ETW Bestand 2025, Kaufpreis ca. 180.000 Euro, Kaltmiete ca. 530 Euro). Der Doppelverdiener im Erzgebirgskreis hat zwar einen KMF von rund 32 (Kaufpreis 220.000 Euro, Kaltmiete 580 Euro) - erreicht seinen Break-Even aber trotzdem in 6 bis 8 Jahren. Hier zählt nicht der KMF allein, sondern die absolute Differenz aus Annuität und Miete sowie der schwache ETF-Wettbewerb in Schrumpfungsregionen.

Zwei Modell-Szenarien zeigen den Unterschied:

• DINK-Paar München ETW 80 m²: Kaufpreis 650.000 Euro, Kaltmiete 1.500 Euro, Annuität 2.650 Euro/Monat, Differenz 1.150 Euro/Monat ins ETF-Depot. Break-Even: 18 bis 20 Jahre. Ergebnis: Mieten plus ETF bis mindestens Jahr 18 gleichwertig oder besser.
• Doppelverdiener Erzgebirge EFH 130 m²: Kaufpreis 220.000 Euro, Kaltmiete 580 Euro, Annuität 960 Euro/Monat. Break-Even: 6 bis 8 Jahre - sofern Haltedauer und Weiterleben in der Region gesichert sind.

Gib deine Zahlen in den Rechner ein und sieh, wo du mit deinem KMF und deiner Region tatsächlich stehst.

Mieten oder kaufen: Vor- und Nachteile im Vergleich

Keine Liste ersetzt den Rechner - Markt und Haltedauer entscheiden die Rechnung. Aber eine strukturierte Gegenüberstellung schafft Orientierung, bevor du Zahlen einsetzt:

Die Vor- und Nachteile sind asymmetrisch je nach Region und Haltedauer. In einer Wachstumsregion mit KMF unter 20 schlagen die Kauf-Vorteile schneller durch; in einer Schrumpfungsregion mit unsicherem Wiederverkaufsmarkt kehrt sich das Bild um. Kurzfristig - unter 8 bis 10 Jahren - gewinnt fast immer die Miet-Alternative, weil die Kaufnebenkosten noch nicht amortisiert sind.

Was fürs Mieten spricht

Mieten ist weit mehr als rausgeschmissenes Geld - in vielen Lebenslagen ist es die finanziell und persönlich bessere Wahl:

• Maximale Flexibilität: Du kannst innerhalb von drei Monaten kündigen und umziehen - egal ob für einen besseren Job, eine neue Beziehung oder weil dir die Nachbarschaft nicht mehr passt. Wer sich beruflich oder privat noch nicht festgelegt hat, gewinnt mit der Miete einen oft unterschätzten Optionswert.
• Liquidität bleibt erhalten: Statt 80.000 Euro Eigenkapital in der Immobilie zu binden, arbeiten sie im ETF-Depot. Bei einem Jobverlust oder größerer unerwarteter Ausgabe bleibst du finanziell flexibel und handlungsfähig, statt eine Immobilie unter Zeitdruck verkaufen zu müssen.
• Kein Klumpenrisiko: Eine Immobilie macht oft mehr als 70 Prozent des Gesamtvermögens aus. Wenn der lokale Markt einbricht oder ein größerer Schaden auftritt, trifft dich das mit voller Wucht. Ein breit gestreutes ETF-Portfolio verteilt das Risiko auf tausende Unternehmen weltweit.
• Keine Instandhaltungslast: Heizung defekt, Dach undicht, Elektrik veraltet - all das zahlt der Vermieter. Du sparst Wochenenden mit Handwerker-Koordination und brauchst keine Rücklagen für Reparaturen, die irgendwann fünfstellig werden können.

Was fürs Kaufen spricht

Auf der anderen Seite gibt es Argumente, die nicht nur emotional, sondern auch finanziell und strukturell für den Kauf sprechen:

• Vermögensaufbau mit Hebel: Du profitierst von der Wertsteigerung des vollen Immobilienwerts, obwohl du nur einen Teil selbst eingebracht hast. Bei 1,5 Prozent jährlicher Wertsteigerung auf 400.000 Euro Immobilienwert sind das 6.000 Euro pro Jahr - selbst wenn dein Eigenkapital nur 80.000 Euro beträgt.
• Schutz vor Vermieter-Kündigung: Eigenbedarf, Modernisierung, Verkauf an einen anderen Eigentümer - all das kann dich als Mieter aus deiner Wohnung drängen. Mit eigener Immobilie hast du maximale Sicherheit gegen Eigenbedarf-Kündigung, gerade in angespannten Mietmärkten ein erheblicher Wert.
• Inflationsschutz durch Sachwert: Eine Immobilie ist ein realer Vermögenswert - Mieten und Bauleistungspreise steigen mit der Inflation, was den Sachwert tendenziell schützt. Der Kreditanteil hingegen wird von der Inflation entwertet, was Eigentümer in Hochinflationsphasen strukturell begünstigt.
• Keine Mietsteigerung mehr: Während Bestandsmieter bei Umzug aktuell 30 bis 46 Prozent mehr zahlen müssen (vdp Top-7 2025), sind deine monatlichen Wohnkosten ab Volltilgung weitgehend planbar. Ab dem Renteneintritt fallen meist nur noch Nebenkosten und Instandhaltung an.
• Erbe und langfristiger Familienwert: Eine Immobilie kann an Kinder oder Enkel weitergegeben werden und bildet oft den Kern des Familienvermögens. Ein ETF-Depot ist zwar liquider, aber emotional und sozial weniger fest verankert.

Welche Seite überwiegt, hängt von deinem konkreten Profil ab - der Rechner zeigt dir die finanzielle Seite, die argumentative Abwägung musst du selbst machen. Wenn die Mieten-Argumente bei dir überwiegen und der Break-Even über 20 Jahre liegt, spricht viel für die Miet-Alternative. Wenn die Kauf-Argumente passen und der Break-Even unter 12 Jahren liegt, spricht viel für den Kauf.

Was der Rechner nicht kann

Vier Bereiche bleiben außerhalb der Berechnung - das musst du selbst einschätzen:

• Deine Lebenssituation: Ein Jobwechsel, Familienplanung oder ein unerwarteter Umzug kippt jede langfristige Rechnung. Wer sich nicht sicher ist, ob er 12 bis 15 Jahre bleibt, sollte den Break-Even-Zeitpunkt als harte Untergrenze verstehen - nicht als bequemen Richtwert.
• Emotionale Komponenten: Das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, lässt sich nicht modellieren. Für viele ist es der entscheidende Faktor - das ist vollkommen legitim, aber es sollte nicht die Zahlen verbiegen.
• Steuern und Förderungen individuell: KfW-300 für Familien im Neubau, Wohn-Riester, die Abgeltungsteuer auf ETF-Erträge und regionale Programme wie das Hessengeld (bis 10.000 Euro je Käufer) ändern das Ergebnis spürbar. Mehr dazu steht auf der Methodik-Seite.
• Black Swan Events: Zinssprünge nach der Zinsbindungsphase, außergewöhnliche Reparaturen, struktureller Leerstand in schrumpfenden Regionen - diese Risiken sind real und in keiner Modellrechnung vollständig abzubilden.

Trotzdem liefert der Rechner die verlässliche Zahlenbasis - starte hier und rechne deine Situation durch.

Haus oder Wohnung - was ist beim Kaufen anders?

Wer überlegt, ein Haus zu kaufen oder zu mieten, rechnet anders als jemand, der zwischen Wohnungskauf und Mietwohnung abwägt. Beide Wege führen zu Wohneigentum, aber Anschaffung, laufende Kosten und Verantwortung unterscheiden sich deutlich. Der Rechner bildet die finanzielle Seite ab - die Eigentumsform prägt deinen Alltag und deine Pflichten.

Hauskauf: Garten, volle Instandhaltung, höhere Anschaffung

Ein Einfamilienhaus mit 130 bis 150 Quadratmetern liegt typisch zwischen 350.000 und 650.000 Euro - je nach Region und Baujahr. Du bekommst Grundstück und Gebäude, dafür trägst du die komplette Instandhaltung in Eigenregie: Dach, Heizung, Fassade, Garten, Außenanlagen. Es gibt keine Wohnungseigentümergemeinschaft, die dir Pflichten abnimmt - aber auch keine unerwartete Umlage.

Die Nebenkosten liegen höher als bei einer Wohnung: Größere Fläche bedeutet höhere Nebenkosten. Hinzu kommt der Garten als laufender Pflege-Aufwand - Rasenmähen, Heckenschneiden, Winterdienst summieren sich schnell auf zwei bis vier Stunden pro Woche oder einen jährlichen Dienstleister-Vertrag von 1.500 bis 3.000 Euro.

Im Gegenzug bekommst du maximale Kontrolle ohne Miteigentümer, beliebige Umbauten ohne Zustimmung Dritter, und langfristig profitierst du vom Grundstückswert, der erfahrungsgemäß stabiler steigt als die Wohnungspreise in vielen Lagen.

Eigentumswohnung: Hausgeld, WEG-Pflichten, Sondereigentum

Eine Eigentumswohnung mit 60 bis 90 Quadratmetern liegt typisch zwischen 250.000 und 650.000 Euro - in A-Städten teils deutlich mehr. Auf den Kaufpreis kommt das Hausgeld als monatlicher Fixposten hinzu: 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter sind üblich, das ergibt bei 80 m² zusätzlich 240 bis 400 Euro pro Monat. Hausgeld umfasst Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Heizung, Wasser und Versicherungen.

Du bist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Wichtige Entscheidungen wie Dachsanierung, Heizungstausch oder Fassadendämmung erfordern Mehrheitsbeschlüsse aller Eigentümer - du kannst nicht im Alleingang entscheiden, wann was passiert. Bei größeren Maßnahmen kommt eine Sonderumlage: ein neues Dach mit 80.000 Euro Gesamtkosten verteilt sich auf alle Wohnungen, deine Anteilsquote bestimmt den Beitrag. Solche Umlagen treffen dich oft im ungünstigsten Moment.

Dafür sind Anschaffung und Eigenleistung niedriger. Du bist verantwortlich für dein Sondereigentum (Innenwände, Bad, Küche), das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, Dach, Heizungsanlage) verwaltet die WEG. Eigentumswohnungen passen typischerweise zu Singles, DINKs und Käufern in A-Städten, die kompakter wohnen wollen.

Welcher Eigentumstyp finanziell günstiger ist, hängt nicht primär von der Form ab, sondern von Region, Kaufpreis-Miete-Faktor und persönlicher Lebensplanung. Im Rechner kannst du beide Szenarien getrennt durchrechnen - etwa eine Eigentumswohnung in der Stadt versus ein Einfamilienhaus im Umland - und siehst, wo dein Break-Even tatsächlich liegt.

Für wen lohnt sich Kaufen - und für wen eher nicht?

Statt abstrakter Ratschläge zeigen vier datenbasierte Profile, wo der Break-Even typischerweise liegt. Die Zahlen stammen aus Bundesbank PHF 2023, Destatis EU-SILC 2025 und Bundesbank MFI-Zinsstatistik.

Speckgürtel-Familie mit Eltern-EK

Kaufpreis typisch 430.000 bis 900.000 Euro, Eigenkapital 80.000 bis 150.000 Euro nach Schenkung. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei rund 80 Prozent - Zinsaufschläge bleiben moderat. Break-Even 12 bis 18 Jahre - erreichbar, wenn Haltedauer und Schulstabilität gesichert sind.

Mit diesen Werten durchrechnen →

DINK-Paar A-Stadt

Kaufpreis 630.000 bis 680.000 Euro (München ETW 80 m²), Differenz Annuität minus Miete rund 1.150 Euro monatlich ins Depot. Break-Even 18 bis 20 Jahre. Mieten plus ETF ist hier bis weit über Jahr 15 konkurrenzfähig - der Kauf ist kein offensichtlicher Gewinner.

Mit diesen Werten durchrechnen →

Aufsteiger ohne Familienvermögen

Eigenkapital unter 30.000 Euro (PHF 2023 Median unter 35 Jahre: 17.300 Euro), Beleihungsauslauf häufig 88 Prozent oder höher, Zinsaufschlag bis 1,0 Prozentpunkt. Vollfinanzierung ist möglich, aber bei Beleihungsauslauf über 90 Prozent in der Regel ungünstig. Hier lautet die Empfehlung: erst 5 bis 8 Jahre EK-Aufbau per ETF-Sparplan, dann mit soliderer Ausgangslage neu rechnen.

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Doppelverdiener Klein-/Mittelstadt oder Land

KMF unter 20, Kaufpreise unter 500.000 Euro, Mietrenditen in einzelnen Kreisen über 6 Prozent. Frühester Kipppunkt unter allen Profilen: Break-Even in 6 bis 8 Jahren. Bedingung: regionale Verwurzelung und kein absehbarer demografischer Bevölkerungsrückgang.

Mit diesen Werten durchrechnen →

Vor dem Ruhestand mit hohem Eigenkapital

Vor dem Ruhestand kommt oft ein letztes Eigentum infrage - kompakter, vielleicht barrierefrei, schuldenfrei zum Renteneintritt. Eigenkapital 150.000 bis 200.000 Euro nach Verkauf eines vorherigen Objekts oder über Jahrzehnte angespart, Kaufpreis 280.000 bis 380.000 Euro für eine kleinere Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus. Der Beleihungsauslauf liegt unter 50 Prozent, die Bank-Konditionen sind günstig. Mit 4 Prozent Tilgung und 15 Jahren Laufzeit ist die Finanzierung zum Renteneintritt abbezahlt - danach fallen nur Nebenkosten und Instandhaltung an. Die zentrale Frage ist nicht der Preis, sondern: Reicht der Break-Even in die Wohndauer? Bei Einstieg mit 60 und mindestens 12 bis 15 Jahren Selbstnutzung kommt das Profil typischerweise ins Plus - die typischen Fehler beim Hauskauf rächen sich in dieser Lebensphase besonders schmerzhaft.

Mit diesen Werten durchrechnen →

Erkenne dein Profil - und stell den Rechner oben auf der Seite auf deine Zahlen ein.

Markt 2026 - lohnt sich Kaufen gerade?

Drei Datenpunkte prägen das aktuelle Bild:

Bauzinsen

Der 10-Jahres-Topzins liegt laut Bundesbank-MFI-Zinsstatistik im April 2026 bei 3,29 bis 3,79 Prozent, der Marktdurchschnitt bei 3,69 bis 3,90 Prozent. Nach der EZB-Zinspause seit Mitte 2025 (Einlagesatz 2,00 Prozent) erwartet ein Teil der Marktbeobachter Seitwärtsbewegung, ein anderer leicht steigende Zinsen. Ein starker Zinsrückgang ist nicht eingepreist.

Kaufpreise

Der Destatis Häuserpreisindex zeigt 2025 das erste Plus seit 2022: plus 3,2 Prozent im Jahresdurchschnitt, im Quartal Q4 2025 plus 3,0 Prozent YoY. Das Preisniveau liegt damit noch rund 8 Prozent unter dem Peak von Q2 2022. Die reale Wertsteigerung war 2025 nur knapp positiv (+1,0 Prozent) nach Inflation - unser Rechner-Default von 1,5 Prozent nominal ist damit eher konservativ-optimistisch, nicht aggressiv.

Mieten

Bestandsmieten stiegen 2025 um 2,1 Prozent (Destatis VPI). Neuvertragsmieten wachsen deutlich schneller: laut empirica Q1 2026 plus 3,9 Prozent und laut vdp Q4 2025 in den Top-7 plus 4,7 Prozent. Der Spread zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wächst - wer umzieht, zahlt in Wachstumsregionen oft 30 bis 46 Prozent mehr als Bestandsmieter.

Die Default-Annahmen im Rechner basieren auf Langfristdaten, nicht auf dem aktuellen Erholungstrend. Wenn du für deine Stadt eine andere Wertsteigerungserwartung hast, solltest du sie im Detailmodus anpassen und schauen, wie sich der Break-Even verschiebt. Alle Quellen und Datumsstempel stehen auf unserer Methodik-Seite.

Unser Fazit

Kaufen oder Mieten ist keine ideologische Glaubensfrage - es ist eine Rechenfrage mit deinen Zahlen, deiner Region und deiner Haltedauer.

Wer weniger als 10 Jahre plant zu bleiben, fährt in fast allen deutschen Märkten mit Mieten plus ETF-Sparplan besser. Die Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent sind in dieser Zeit schlicht nicht zu amortisieren.

Wer 15 oder mehr Jahre Horizont hat, mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringt und in einer Region mit KMF unter 25 kauft, überlebt den Break-Even in der Regel - vorausgesetzt, die Annahmen bleiben stabil. In B- und C-Städten und im Umland ist das die Mehrheitssituation.

Ausnahme A-Städte: Käufer in München, Berlin oder Frankfurt ohne Unterstützung aus dem Familienvermögen sehen ihren Break-Even oft jenseits von 20 Jahren - das DINK-Paar München ETW liegt bei 18 bis 20 Jahren. Das ist kein Argument gegen den Kauf, wenn du emotionale Stabilität und Inflationsschutz höher gewichtest als kurzfristige Rendite - aber es ist ein Hinweis darauf, wie viel Zeithorizont und Risikobereitschaft du mitbringen musst.

Starte mit dem Rechner oben - er zeigt dir, ab wann sich Kaufen in deiner Situation rechnet.

Häufige Fragen

Hier findest du Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Mieten, Kaufen und den Rechner.

Was ist besser, mieten oder kaufen?

Die Antwort hängt von Region, Haltedauer und Eigenkapital ab. Kurzfristig unter 10 Jahren gewinnt meist Mieten plus ETF-Sparplan wegen der nicht-amortisierten Kaufnebenkosten; langfristig über 15 Jahre und bei Kaufpreis-Miete-Faktor unter 25 liegt Kaufen meist vorne. Eine strukturierte Gegenüberstellung der Argumente steht im Abschnitt "Mieten oder kaufen: Vor- und Nachteile im Vergleich".

Wann lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?

Kaufen lohnt sich, wenn du 15 Jahre oder länger bleibst und der Kaufpreis-Miete-Faktor in deiner Region unter 25 liegt. Erfahre mehr dazu im Abschnitt "Mieten oder Kaufen - was lohnt sich finanziell?".

Was ist der Kaufpreis-Miete-Faktor und wie berechne ich ihn?

Der KMF ist Kaufpreis geteilt durch jährliche Kaltmiete. Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis bei 1.200 Euro Kaltmiete monatlich ergibt KMF 27,8. Mehr dazu im Bereich "Mieten oder Kaufen - was lohnt sich finanziell?".

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf?

Mindestens die Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent solltest du selbst aufbringen, realistisch sind 20 Prozent Eigenkapitalquote für tragfähige Konditionen. Alle Details stehen im Abschnitt "Für wen lohnt sich Kaufen - und für wen eher nicht?".

Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie in meinem Bundesland?

Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar plus Grundbuch (1,5 bis 2,0 Prozent) und Maklercourtage (3,57 Prozent Käuferhälfte). Gesamt typisch 8 bis 12 Prozent. Schau dir die Tabelle im Bereich "Die Kaufnebenkosten sind der Spielverderber" an.

Kann Mieten langfristig besser sein als Kaufen?

Ja, in Hochpreisregionen mit KMF über 35 kann Mieten plus ETF auch nach 20 Jahren vorne liegen. Mehr dazu unter "Warum Mieten keine verlorene Miete ist".

Wie zuverlässig sind die Rechner-Annahmen?

Unsere Defaults sind bewusst konservativ kalibriert: 1,5 Prozent Wertsteigerung nominal und 6,0 Prozent ETF-Rendite brutto. Alle Quellen und Annahmen stehen auf unserer Methodik-Seite.