Miete ist rausgeworfenes Geld: Mythos entlarvt
"Miete ist rausgeworfenes Geld" gehört zu den hartnäckigsten Faustregeln rund um die Wohnentscheidung. Wir zeigen dir, warum sie rechnerisch fast nie hält und welche Faktoren wirklich darüber entscheiden, ob Kaufen oder Mieten in deinem Fall vorne liegt.
Auf einen Blick
- "Miete ist rausgeworfenes Geld" klingt einleuchtend, ist aber eine Faustregel, die rechnerisch fast nie stimmt - ob Kaufen vorne liegt, hängt von Eigenkapital, Zinsen und Horizont ab.
- Wer das Eigenkapital statt ins Haus in einen ETF-Sparplan steckt, baut damit echtes Vermögen auf - kein Geld verschwindet, es landet nur woanders.
- Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises fressen den Kapitaleinsatz sofort an; Mieten ist in den ersten Jahren fast immer die günstigere Option.
Was steckt hinter dem Mythos?
Die Aussage "Miete ist rausgeworfenes Geld" beruht auf einer simplen Intuition: Die Kreditrate baut Eigenkapital auf, die Miete ist weg. Nur halb gedacht - das Argument lässt die Kostenseite des Kaufens komplett aus.
Wer eine Immobilie finanziert, zahlt jeden Monat Zinsen, Instandhaltung und Kaufnebenkosten - und diese drei Posten "verschwinden" genauso wie die Miete. Nur die Tilgung baut tatsächlich Vermögen auf; die monatlichen Zinskosten in den ersten Jahren einer typischen 3,7-Prozent-Finanzierung sind jedoch größer als der Tilgungsanteil.
Hinzu kommt ein Faktor, den viele vergessen: Wer 80.000 Euro Eigenkapital ins Haus steckt, gibt auf, dieses Geld am Kapitalmarkt anzulegen. Bei einer konservativ angenommenen Bruttorendite von 6 Prozent (unser Rechner-Default; historische MSCI-World-Renditen liegen über 15- bis 20-Jahres-Zeiträume eher zwischen 7 und 9 Prozent nominal) wächst dasselbe Kapital ohne Immobilie in 20 Jahren auf rund 257.000 Euro. Dieser entgangene Ertrag ist kein theoretisches Konstrukt.
Das "rausgeworfene Geld" ist also kein echtes Phänomen. Es ist eine Wohnkostenform, so wie auch Zinsen und Instandhaltung Wohnkosten sind. Die entscheidende Frage lautet nicht ob, sondern wann sich Kaufen rechnet.
Der faire Vergleich: Zinsen, Kosten und Opportunität
Wer den Rechenfehler vermeiden will, muss gleiche Kostenarten gegenüberstellen und die Opportunitätskosten des Eigenkapitals einbeziehen. Wir zerlegen den fairen Vergleich in zwei Schritte: Was wirklich auf der Kaufseite anfällt - und wie das Rechenbeispiel im ersten Jahr aussieht.
Was echte Kaufkosten sind
Ein fairer Vergleich stellt nicht die Kreditrate der Miete gegenüber - das ist das klassischste Missverständnis in deutschen Finanzratgebern. Korrekt ist, die konsumtiven Kosten auf beiden Seiten zu vergleichen: Auf der Käuferseite stehen Zinsen und Instandhaltung; auf der Mieterseite die Kaltmiete.
Tilgung ist bewusst kein Kostenpunkt - sie ist Eigenkapital-Aufbau. Wer das vergisst, vergleicht Äpfel mit Birnen und kommt zu falschen Schlüssen.
Das Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Wohnung für 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, 3,7 Prozent Sollzins und 2,5 Prozent Anfangstilgung. Die Annuität liegt dann bei rund 2.067 Euro im Monat. Im ersten Jahr davon entfallen auf Zinsen rund 1.183 Euro, auf Tilgung rund 884 Euro. Dazu kommt Instandhaltung ~333 Euro monatlich (1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr - das ist der Default unseres Rechners; in der Sektion zur Instandhaltung weiter unten erklären wir, warum dieser Wert über dem für reine ETW-Belastung liegt). Macht zusammen rund 1.516 Euro monatliche Wohnkosten.
Eine vergleichbare Wohnung, die für 1.500 Euro kalt zu mieten ist, liegt minimal darunter. Der Unterschied wächst, wenn man die Opportunitätskosten des Eigenkapitals einrechnet: Das in der Immobilie gebundene Kapital hätte als ETF-Sparplan Rendite erwirtschaftet. Bei 80.000 Euro Eigenkapital und 6 Prozent nominaler Jahresrendite entspricht das rund 400 Euro monatlich entgangener Verzinsung in den ersten Jahren.
Tabelle: Monatliche Wohnkosten im Vergleich - Beispiel Jahr 1 (400.000 Euro Kaufpreis, 80.000 Euro EK, 3,7 % Zins, 2,5 % Tilgung)
| Kostenart | Kauf (monatlich) | Miete (monatlich) | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zinskosten | ~1.183 Euro | - | Formeln-Rechner (formeln.md) |
| Instandhaltung (1 % p. a.) | ~333 Euro | - | Synthesis.md Instandhaltung |
| Kaltmiete | - | 1.500 Euro | Beispielwert (Methodik) |
| Opportunität EK (80 k, 6 %) | ~400 Euro (entgangen) | - | Formeln.md §3.6 |
| Gesamtkosten konsumtiv | ~1.916 Euro | 1.500 Euro | Eigene Berechnung (Methodik) |
In Jahr 1 liegt der Kauf in diesem Beispiel rund 400 Euro teurer im Monat als Mieten. Erst wenn Mieten teurer als Zinsen plus Instandhaltung wird - und das Depot des Mieters aufgeholt hat - dreht sich das Bild.
Kaufnebenkosten: der unterschaetzte Bremsblock
Bevor der Vergleich überhaupt beginnen kann, entstehen beim Kauf einmalige Kosten, die sofort vernichtet werden. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: 32.000 bis 48.000 Euro sind am Tag des Kaufs weg, ohne dass auch nur ein Cent in den Immobilienwert fließt. Diese Summe muss der Käufer zuerst durch Wertsteigerung und gesparte Miete wieder hereinwirtschaften, bevor das Kauf-Modell voraus liegt.
Tabelle: Kaufnebenkosten in Deutschland nach Kostenart
| Posten | Spanne | Anmerkung | Quelle |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5 % | je Bundesland; Bayern 3,5 %, NRW 6,5 % | § 1 GrEStG (gesetze-im-internet.de) |
| Notar + Grundbuch | 1,5 - 2,0 % | bundeseinheitlich | Gerichts- und Notarkostengesetz (gesetze-im-internet.de) |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | 0 - 3,57 % | Halbteilungsprinzip § 656c BGB; bei Makler-Einsatz | § 656c BGB (gesetze-im-internet.de) |
| Gesamt typisch | 8 - 12 % | mit Makler; in A-Städten mit teuren Märkten bis 15 % | Rechner-Default (Methodik) |
Die Kaufnebenkosten sind der Hauptgrund, warum Kaufen in den ersten Jahren fast nie vorteilhaft ist. Unser Rechner berechnet sie auf Basis des Kaufpreises und des Bundesland-Defaults automatisch - das setzen viele vereinfachte Online-Rechner nicht korrekt um.
Was Instandhaltung kostet und warum Vergleiche oft hinken
Instandhaltung wird in vereinfachten Vergleichen systematisch unterschlagen - genau das verzerrt das Ergebnis zugunsten des Kaufens. Wir zeigen erst, woher der Vergleichsfehler kommt, und beziffern dann die realistischen Kosten pro Quadratmeter und Jahr.
Der Vergleichsfehler
Der beliebteste Vergleichsfehler in deutschen Ratgebern: Warmmiete gegen monatliche Kreditrate stellen. Das ist falsch aus zwei Gründen. Erstens enthält die Warmmiete Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll), die der Eigentümer ohnehin zahlt - kein Unterschied. Zweitens fehlen auf der Käuferseite Instandhaltungsrücklage und Hausgeld in der Rechnung.
Was Instandhaltung realistisch kostet
Richtwert für Eigentumswohnungen: 10 bis 14 Euro je m² und Jahr. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind das 1.000 bis 1.400 Euro im Jahr, also 83 bis 117 Euro im Monat. Für Einfamilienhäuser empfehlen Fachquellen 0,8 bis 1 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr als Mindestpuffer - bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro macht das 2.400 bis 3.000 Euro jährlich.
Bei Altbauten liegen die Werte deutlich höher: realistisch sind 1,5 bis 2 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr, sobald Heizung, Fenster oder Dach an der Reihe sind. Diese Kosten werden in vereinfachten Vergleichen systematisch unterschlagen - unser Rechner setzt 1 Prozent vom Kaufpreis als Untergrenze an und benennt das in der Methodik unseres Rechners.
Kapitalmarkt-Alternative: was der Mieter mit dem Eigenkapital macht
"Mieter bauen kein Vermögen auf" ist die zweite große Fehlannahme. Sie stimmt nur dann, wenn der Mieter das Eigenkapital auf dem Girokonto lässt. Wer dagegen das nicht im Haus gebundene Kapital als ETF-Sparplan anlegt, baut genauso viel Vermögen auf - nur auf anderem Weg.
Die Logik hinter unserem Rechner: Der Mieter startet mit dem Eigenkapital im Depot. Jedes Jahr, in dem Mieten günstiger als Kaufen ist, legt er die Differenz zusätzlich an. Umgekehrt gilt dasselbe: Sobald Kaufen günstiger wird, legt der Käufer seine Differenz an.
Rechenbeispiel ETF-Depot
Bei 80.000 Euro Startkapital und einer nominalen Jahresrendite von 6 Prozent vor Steuern - dem historischen Langfristwert des MSCI World - wächst das Depot in 20 Jahren auf rund 257.000 Euro allein durch Zinseszins, ohne weiteren Sparanteil. Netto nach Abgeltungsteuer (rund 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag) liegt der Wert bei rund 4,0 bis 4,5 Prozent Jahresrendite - das entspricht einem Endvermögen von rund 175.000 Euro nach 20 Jahren.
Ein wichtiger Hinweis: Börsenrenditen schwanken. Wer nur 5 bis 7 Jahre plant, sollte den ETF-Vergleich mit Puffer rechnen - kurze Anlagezeiträume erhöhen das Risiko, dass der Aktienmarkt genau dann tief steht, wenn Geld gebraucht wird. Bei 15 bis 20 Jahren Horizont ist die historische Datenlage für einen diversifizierten Aktienindex deutlich zuverlässiger belegt.
Flexibilität als unterschätzter Wert
Neben den harten Zahlen gibt es einen Faktor, den keine Kreditrate abbildet: die Bindung an den Standort. Ein Verkauf braucht Zeit und kostet, und Eigentümer akzeptieren empirisch häufiger schlechtere Berufschancen, weil ein Verlustverkauf nicht in Frage kommt.
Was Immobilienbindung bedeutet
Wer kauft, bindet sich - nicht nur finanziell, sondern räumlich. Ein Immobilienverkauf dauert in Deutschland 3 bis 9 Monate im Schnitt; in schwachen Märkten oder bei speziellen Objekten auch deutlich über ein Jahr. Dazu kommen Verkaufskosten von 2 bis 4 Prozent, die den Erlös schmälern.
Für Menschen, die ihren Lebensmittelpunkt in den nächsten Jahren ändern könnten - wegen Jobwechsel, Partnerschaft, Kindern oder Pflege eines Elternteils - ist diese Bindung ein realer finanzieller Kostenpunkt, kein abstraktes Risiko. Ein günstigeres Jobangebot in einer anderen Stadt kann schwerer angenommen werden, wenn eine Immobilie im Hintergrund hängt.
Der "Klebeeffekt"
Ein in der arbeitsmarktoekonomischen Literatur wiederholt beobachtetes Muster ist, dass Eigentümer seltener Wohnort und Job wechseln als Mieter - der sogenannte "Klebeeffekt". In Zeiten mit sinkenden Immobilienpreisen kann das bedeuten, dass Eigentümer schlechtere Berufschancen akzeptieren, weil ein Verkauf mit Verlust enden würde.
Flexibilität lässt sich monetär schwer beziffern. Klar ist aber: Wer Unsicherheit in der Lebensplanung hat - sei es beruflich oder persönlich - zahlt beim Kauf eine versteckte Prämie für Bindung, die in keiner Kreditrate auftaucht. Für eine junge Familie in stabilem Umfeld kann das vernachlässigbar sein. Für einen Single in einer dynamischen Berufsphase ist es ein echter Faktor.
Unser Rechner bildet diesen Wert nicht explizit ab - das ist eine bewusste Vereinfachung. Wer die eigene Flexibilität hoch bewertet, sollte den Break-Even als Minimum betrachten: Kauf lohnt sich nur, wenn du vorhast, tatsächlich bis zum Break-Even oder länger zu bleiben.
Wann Kaufen sich trotzdem rechnet
Kaufen ist nicht per se schlechter als Mieten. Es ist ein anderes Instrument mit anderen Kosten, anderen Risiken und anderen Chancen. Entscheidend ist der Break-Even - das Jahr, in dem das Nettovermögen des Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) dasjenige des Mieters mit ETF-Depot überholt.
Die typische Spannbreite liegt bei 10 bis 20 Jahren, je nach Situation. Was den Break-Even verkürzt: viel Eigenkapital (reduziert Zinslast), niedrige Kaufnebenkosten (weniger Startdefizit) und ein günstiges Kaufpreis-Miet-Verhältnis. Ein langer tatsächlicher Wohnhorizont verkürzt den Break-Even nicht rechnerisch, gibt dir aber die Zeit, ihn zu überqueren und danach netto vorne zu liegen. Was den Break-Even verlängert: hohe Kaufnebenkosten, wenig Eigenkapital und ein boomendes Jahrzehnt am Aktienmarkt.
Eine grobe Faustformel: Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete ergibt den Kaufpreis-Miet-Multiplikator. Liegt er über 30 - was in Großstädten wie München oder Hamburg heute der Fall ist - ist Mieten meist günstiger. Liegt er unter 20, kann Kaufen schon nach wenigen Jahren vorteilhaft werden.
Wer kürzer als 7 Jahre plant, sollte den Kauf ernsthaft in Frage stellen - die Kaufnebenkosten allein lassen in dieser Zeit kaum Ausgleich zu. Gib deine konkreten Zahlen in den Mieten-vs-Kaufen-Rechner auf der Startseite ein und sieh dir den Break-Even in deinem Fall an.
Fazit
"Miete ist rausgeworfenes Geld" ist falsch - aber nicht, weil Mieten immer besser ist. Rechnerisch stimmt der Satz nicht: Zinsen, Instandhaltungskosten und Kaufnebenkosten "verschwinden" beim Kauf genauso. Und das Eigenkapital, das im Haus steckt, könnte am Kapitalmarkt Rendite erwirtschaften.
Ob Kaufen oder Mieten für dich vorne liegt, hängt von Zahlen ab, nicht von Faustregeln. Multiplikator, Eigenkapitalquote und Zeithorizont machen den Unterschied. In vielen deutschen Großstädten liegt der Break-Even jenseits von 15 bis 20 Jahren; in B- und C-Städten mit niedrigem Multiplikator oft bei 10 bis 12.
Die ehrliche Antwort: Rechne es durch. Trage deine Zahlen in den Rechner ein - er stellt Käufer- und Mieter-Vermögen fair gegenüber, mit Kaufnebenkosten, Instandhaltung und ETF-Alternative auf dem Eigenkapital.
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Häufige Fragen
Hier findest du Antworten auf die häufigsten Missverständnisse rund um den Mythos "Miete ist rausgeworfenes Geld".
Ist Miete wirklich verschwendetes Geld?
Nein - Miete ist das Entgelt für Wohnraum wie Strom oder Versicherung, und beim Kauf verschwinden Zinsen, Instandhaltung und Kaufnebenkosten genauso. Nur die Tilgung baut Vermögen auf, nicht die gesamte Kreditrate. Mehr dazu im Abschnitt Was steckt hinter dem Mythos.
Wann rechnet sich Kaufen gegenüber Mieten?
Typischerweise nach 10 bis 20 Jahren, je nach Eigenkapitalquote, Kaufpreis-Miet-Verhältnis und Zinsniveau. Kürzer als 7 bis 10 Jahre bleibt Kaufen fast immer im Minus, weil die Kaufnebenkosten nicht zurückzuholen sind. Schau dir dazu den Bereich "Wann Kaufen sich trotzdem rechnet" an.
Was sind die versteckten Kosten beim Kauf?
Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), laufende Instandhaltung von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter und Jahr sowie die Opportunitätskosten des Eigenkapitals - der entgangene ETF-Ertrag. Alle Details stehen im Abschnitt "Kaufnebenkosten: der unterschätzte Bremsblock".
Wie erkenne ich, ob der Kaufpreis fair ist?
Der Kaufpreis-Miet-Multiplikator hilft: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Über 30 ist Mieten meist günstiger, unter 20 kann Kaufen schon nach wenigen Jahren vorteilhaft werden. Mehr dazu im Abschnitt "Wann Kaufen sich trotzdem rechnet".
Kann der Mieter mit ETF-Sparen wirklich mithalten?
Ja - sofern das Eigenkapital tatsächlich angelegt wird und nicht auf dem Girokonto liegt. Bei 80.000 Euro Startkapital und 6 Prozent Jahresrendite wachsen daraus in 20 Jahren rund 257.000 Euro - nur durch Zinseszins. Mehr dazu unter "Kapitalmarkt-Alternative: was der Mieter mit dem Eigenkapital macht".
Lohnt sich Kaufen 2026 überhaupt noch?
Das hängt von deiner Stadt, deinem Eigenkapital und deinem Zeithorizont ab. In Großstädten mit Multiplikator über 30 rechnet sich Kaufen oft erst nach 15 bis 20 Jahren; in B- und C-Städten kann der Break-Even bei 10 bis 12 Jahren liegen. Gib deine Zahlen in den Rechner ein und sieh selbst.